>>>Alternatieven voor optionele BTW-verhuur (Van Havermaet)

Alternatieven voor optionele BTW-verhuur (Van Havermaet)

Auteur: Jean-Paul Libert (Van Havermaet)

Publicatiedatum: 28 juni 2018

Gebouwen opgericht na 1 oktober 2018(*) kan u optioneel met btw verhuren. Op voorwaarde dat uw huurder ze bestemt voor economische activiteiten. Zo kan u als verhuurder de btw recupereren die werd geheven op de aankoop of oprichting. Vroeger bestonden er andere methodes om de vrijstelling van btw te vermijden. Wat met die alternatieven nu de optionele btw-verhuur weldra in werking treedt?

1. Btw-eenheid

De btw-eenheid is het instrument bij uitstek om de negatieve gevolgen van een vrijgestelde verhuur op te vangen. Een beperking is dat huurder en verhuurder verbonden moeten zijn.

Het nut van een btw-eenheid in het kader van onroerende verhuur zal door de optionele btw-verhuur allicht afnemen, maar zeker niet verdwijnen.

De btw-eenheid blijft sowieso relevant voor bestaande of nieuwe gebouwen waarvan de oprichtingswerken reeds startten vóór de inwerkingtreding van de nieuwe regeling.

Daarnaast kan met een btw-eenheid de herzieningstermijn worden beperkt tot 15 jaar. De nieuwe regeling voor optionele btw-verhuur trekt die termijn op tot 25 jaar.

Ten slotte vermijdt u met een btw-eenheid ook de voorfinanciering van btw. Want de leden van een btw-eenheid rekenen onderling geen btw aan. Ook niet over huurgelden.

2. Bedrijvencentra en recht tot uitoefening van een beroepswerkzaamheid 

De verhuur van kantoren in bedrijvencentra is vandaag al onderworpen aan btw. Op voorwaarde dat aan de huurders een volledig dienstenpakket wordt verstrekt waaraan niet kan worden verzaakt.

De optionele btw-verhuur verandert hier niets aan. Zodra zo’n dienstenpakket wordt verstrekt, is de verhuur aan btw onderworpen. Er is dan namelijk geen sprake van een onroerende verhuur, maar wel van een globale dienstverlening.

Ook het verlenen van het recht een beroepswerkzaamheid uit te oefenen, wordt niet beïnvloed door de optionele btw-verhuur.

3. Verhuur van stallingen voor rijtuigen

Onder de huidige btw-wetgeving is de verhuur van stallingen voor rijtuigen steeds onderworpen aan btw. Behalve wanneer die verhuur slechts een onderdeel is van een andere vrijgestelde huurovereenkomst. Zoals bijvoorbeeld de verhuur van een appartement samen met een garage.

Ook na 1 oktober blijft de verhuur van nieuwe of bestaande parkings onderworpen aan btw. Ook hier heeft de optionele btw-verhuur dus geen gevolg.

4. Verhuur van bergruimtes

De verhuur van bergruimtes is vandaag al onderworpen aan btw. Hier heeft de invoering van de optionele btw-verhuur wél een impact.

Voor huurcontracten die vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe regeling worden gesloten, en die optioneel met btw kunnen worden verhuurd, gelden steeds de nieuwe regels voor optionele btw-verhuur. Zij moeten dan worden toegepast ongeacht of het een bestaand of na 1 oktober 2018 opgericht gebouw betreft.

De lopende huurcontracten blijven wel onderworpen aan de huidige regels.

Ook de huurcontracten die niet kunnen genieten van het stelsel van optionele btw-verhuur, blijven onderworpen aan de huidige regels voor verhuur van bergruimtes. Denk bijvoorbeeld aan de verhuur van bergruimtes aan particulieren.

De klassieke discussie – of er sprake is van een bergruimte wanneer het gebouw ook is uitgerust met een kantoorruimte – blijft in deze laatste gevallen dus spelen.

5. Kortstondige verhuur van feestzalen, seminarieruimtes, …

De verhuur van zalen of ruimtes voor bijvoorbeeld feesten of seminaries geeft geregeld aanleiding tot discussies met de btw-administratie. Wanneer een zaal zonder bijkomende dienstverlening ter beschikking wordt gesteld, is er volgens de btw-administratie sprake van een vrijgestelde onroerende verhuur.

Deze discussies behoren weldra tot het verleden. De verhuur van maximaal 1 jaar (in het eerste ontwerp was er nog sprake van 6 maanden) van bestaande of nieuwe gebouwen zal immers steeds onderworpen zijn aan btw. Deze onderwerping aan btw geldt evenwel niet voor woninghuur of verhuur in de medische, culturele of sociale sector.

6. Onroerende leasing

Ook onroerende leasing vormt vandaag een uitzondering op de vrijgestelde onroerende verhuur. Het voornaamste verschil met een klassieke verhuur bestaat uiteraard in de aankoopoptie in hoofde van de huurder. De mogelijkheid tot onroerende leasing met btw blijft bestaan. In de toekomst zal u de strikte voorwaarden van een onroerende leasing met btw moeten afwegen tegen de voor- en nadelen van een optionele btw-verhuur.

Vestiging zakelijke rechten

Eentje voor de volledigheid, ten slotte. De vestiging van een zakelijk recht met btw (vruchtgebruik, erfpacht, …) op een nieuw gebouw vormt ook na 1 oktober 2018 een waardig alternatief wanneer een persoonlijk huurrecht niet volstaat.

Besluit

Door de invoering van een optioneel stelsel voor verhuur met btw én het behoud van de bestaande alternatieven, blijft de terbeschikkingstelling van gebouwen een complexe aangelegenheid. Aarzel niet om ons in te schakelen voor een deskundige begeleiding.

(*) Op het ogenblik van publicatie van dit artikel werd het vereiste wetsontwerp nog niet ingediend. Hierdoor wordt de voorziene inwerkingtreding op 1 oktober 2018 onzeker. Er moet dus rekening mee worden gehouden dat de optionele btw-verhuur met vertraging (01/01/2019?) zal worden ingevoerd.

Lees hier het originele artikel

2018-07-07T11:21:31+00:00 7 juli 2018|Categories: BTW en douane - Fiscaal recht|Tags: , |