Nietigheid en essentiële elementen van de overeenkomst. Verkoop appartement volgens nog te regulariseren plannen. Hof van Cassatie 10 maart 2023 (LegalNews)

Auteur: Marc Vandecasteele

De feiten

Bij onderhandse overeenkomst van 8 september 2016 wordt een nieuw te bouwen tweeslaapkamerappartement gekocht, maar op voorstel van de kopers werden een aantal wijzigingen doorgevoerd aan de indeling van het appartement. De verkopers verbonden er zich in de authentieke akte, die op 15 december 2016 werd verleden, toe om na de volledige afwerking van het gebouw het nodige te doen voor de regularisatie van de bouwvergunning. In de stedenbouwkundige vergunning van 2 mei 2017, die na aanvraag hiertoe door de verkopers werd verkregen, werd vastgesteld dat het appartement, anders dan in de oorspronkelijke vergunning en in de overeenkomst werd bepaald, maar één slaapkamer meer zou bevatten. Verder werd vastgesteld dat de overblijvende slaapkamer over onvoldoende lichtinval en luchttoevoer beschikte, zodat de badkamer en de slaapkamer van het appartement gewisseld dienden te worden. Om aan dit laatste probleem te verhelpen werd naderhand door de verkopers een nieuw vergunningsinitiatief genomen, waarbij er geen enkele scheiding of afsluitingsmogelijkheid meer zou zijn tussen de slaapkamer en de badkamer. De badkamer en de slaapkamer zouden samen één grote ruimte vormen waardoor het probleem inzake lichtinval en luchttoevoer werd opgelost. De oorspronkelijke tweede slaapkamer werd als bureel benoemd.

Daar de kopers niet konden instemmen met de aldus opgelegde wijzigingen die naar hun mening afbreuk deden aan het voorwerp van de overeenkomst, dagvaardden zij, bij exploot van 11 oktober 2018, teneinde de nietigheid van de koop-verkoopovereenkomst te horen vaststellen en de restitutie te horen bevelen van alle betaalde sommen. In ondergeschikte orde werd de ontbinding van de koop-verkoopovereenkomst gevorderd. Bij vonnis van 5 november 2019 werd de vordering van de kopers- ontvankelijk en gegrond verklaard. De rechtbank zegde voor recht dat de koopverkoopovereenkomst nietig is en de restitutie van de door kopers betaalde sommen werd bevolen.

Het arrest van het hof van beroep te Gent van 24 september 2021

De appelrechter verklaart de vordering van de kopers die ertoe strekte de nietigheid van de overeenkomst te horen uitspreken en de restitutie te horen bevelen ongegrond, en veroordeelt de kopers tot betaling van de openstaande factuursom van € 19.890,11, meer interesten.

Volgens het hof is er geen sprake van enig onwettig handelen, enige (zwaarwichtige) wanprestatie of enige tekortkoming dat tot nietigheid en/of ontbinding van de overeenkomst zou kunnen doen besluiten.

De visie van het Hof van Cassatie

Door, na te hebben vastgesteld dat de tussen partijen afgesloten bouwplannen afweken van de bouwvergunning en dat een regularisatie slechts mogelijk is mits uitvoering van remediërende werken, de vordering tot nietigverklaring van de overeenkomst te verwerpen zonder na te gaan of de voor de vergunning noodzakelijke aanpassingswerken een wijziging inhouden van de essentiële elementen van de koopovereenkomst, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.

Lees hier het Cassatie-arrest van 10 maart 2023