De verplichte verzekering voor aannemers, veel geblaat weinig wol? (Monard Law)

Auteurs: Mark Fransen en Bastiaan Baeskens (Monard Law)

Publicatiedatum: 08/12/2017

De aannemer heeft een tienjarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken in de bouw. Tot voor kort waren aannemers niet verplicht om hiervoor een verzekering af te sluiten. Recente wetswijziging voert deze verplichting in en biedt zo een ruimere bescherming aan de bouwheer en een betere regulering van de bouwmarkt. Allemaal goed nieuws zou u denken. Helaas zal de wet ongetwijfeld aanleiding geven tot betwistingen en dus niet leiden tot een snellere oplossing voor de bouwheer.

Wet betreffende verplichte verzekering tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid voor architecten, aannemers en andere dienstverleners in de bouwsector.

Op 09.06.2017 werd in het Belgisch Staatsblad de wet van 31 mei 2017 gepubliceerd betreffende de verplichte verzekering van de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid van aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouwsector van werken in onroerende staat en tot wijziging van de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect. Deze wet kent een lange voorgeschiedenis.

Op 12 juli 2007 sprak het Grondwettelijk Hof zich uit over de verplichting voor architecten om een beroepsaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten en de hierdoor ontstane discriminatie t.a.v. de andere dienstverleners in de bouwsector die eveneens een tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid dragen, zoals o.a. aannemers.

Het Hof oordeelde in haar arrest dat de wetgever deze verzekeringsplicht diende te veralgemenen.

Het wetsontwerp werd op 11.05.2017 door het parlement goedgekeurd en maakt een einde aan deze discriminatie. Analyse van de wet leert evenwel dat 10 jaar nadenken alsnog aanleiding kan geven tot vele vragen.

1. Wie moet de verzekering afsluiten?

Elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die het beroep van architect, aannemer of andere dienstverlener in de bouwsector uitoefent, zal bij het bouwen van een woning een verzekering moeten aangaan die zijn tienjarige aansprakelijkheid dekt. Een “dienstverlener in de bouwsector” levert enkel immateriële prestaties, denk bijvoorbeeld aan studiebureaus. Bouwpromotoren werden uitdrukkelijk uitgesloten van de verzekeringsplicht maar zijn hier wel begunstigde van.

2. Inperking van het toepassingsgebied

Het voorwerp van de wet is op meerdere niveaus ingeperkt.

De wet omschrijft dat enkel werken waarvoor de tussenkomst van een architect vereist is onder de verzekeringsplicht vallen. Verbouwingswerken die niet de oplossing van een constructieprobleem beogen of de stabiliteit van het gebouw wijzigen, vallen bijgevolg niet onder de verzekeringsplicht. Welke werken de stabiliteit van het gebouw betreffen is niet bepaald en heeft al aanleiding gegeven tot heel wat rechtspraak. Is de elektricien die sleuven slijpt in de muur verzekeringsplichtig?

De wet is ook enkel van toepassing op gebouwen die in aanmerking komen als woning, meer bepaald een gebouw of gedeelte van een gebouw dat van bij aanvang van de onroerende werken wegens zijn aard uitsluitend of hoofdzakelijk bestemd is voor bewoning door een gezin of door een alleenstaande, en waar de verschillende gezinsactiviteiten worden uitgeoefend. De wet geeft geen definitie van het begrip “gezin”. In de Vlaamse Wooncode is een gezin omschreven als: “Meerdere personen die op duurzame wijze in dezelfde woning samenwonen en daar hun hoofverblijfplaats hebben.” Onder duurzaam samenwonen wordt begrepen een gezamenlijk huishouden voeren.

Als richtlijn wordt in de Memorie van Toelichting de regel gehanteerd dat indien meer dan 50% van de oppervlakte bestemd is voor bewoning, er sprake is van een woning die onder het toepassingsgebied van deze wet valt.

Uitgesloten zijn kamers in gemeenschappelijke gebouwen waar ten minste een woonplaats of sanitair lokaal gebruikt wordt door meerdere personen die geen familiale band hebben bv. ziekenhuizen, rusthuizen, studentenhuizen, …

Tot slot is de wet enkel van toepassing op de “gesloten ruwbouw”. Ook dit begrip is niet gedefinieerd.

3. Verzekering of … borgstelling

In plaats van deze verzekering mag ook een borgstelling gesteld worden die beantwoordt aan dezelfde waarborgvereisten. De bijzondere voorwaarden voor deze borgstelling (neerlegging, vrijmaking,…) moeten nog worden bepaald in een Koninklijk Besluit.

4. Welke aansprakelijkheid moet worden verzekerd?

De te verzekeren aansprakelijkheid betreft de aansprakelijkheid van aannemers en architecten zoals bedoeld in artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek gedurende 10 jaar na aanvaarding van de werken voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk onderdeel ervan aantasten of kunnen aantasten. Onder deze aansprakelijkheid valt tevens de waterdichtheid van het gebouw “indien het gebrek aan waterdichtheid de soliditeit en stabiliteit van de woning in gevaar brengt”. Ook dit laatste begrip wordt niet nader omschreven.

De verplichte verzekering heeft geen betrekking op zuiver esthetische schade, zichtbare schade of schade die door de verzekerde gekend is op het moment van voorlopige oplevering, noch louter immateriële schade. Materiële schadegevallen die het bedrag van 2.500,00 EUR niet overschrijden, vallen ook niet onder de verzekeringsplicht.

Door het toepassingsgebied van de wet te beperken tot de gesloten ruwbouw ontstaat een verschil met de aansprakelijkheid voor het gebouw zoals omschreven in artikel 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek.

Belangrijk is eveneens dat enkel het oorspronkelijk budget is verzekerd en geen verbeteringswerken. De verzekering geldt dus niet voor de kosten en duurdere technieken die eigenlijk bij aanvang noodzakelijk waren maar niet in het budget werden begroot.

5. Welke bedragen worden verzekerd?

Voor de dekking van de aansprakelijkheid bepaalt de wet de minimumbedragen die per schadegeval verzekerd moeten worden.

Indien de heropbouw van het betreffende gebouw het bedrag van 500.000,00 EUR zou overschrijden, moet op zijn minst dit bedrag van 500.000,00 EUR verzekerd worden.

Indien de heropbouw van het betreffende gebouw lager is dan 500.000,00 EUR, dan dient de volledige waarde van de woning verzekerd te worden.

Elk nieuw schadegeval, dat een aparte schadeoorzaak heeft, is gedekt voor het verzekerde bedrag.

Een appartementsgebouw waar na 2 jaar problemen opduiken aan het dak is voor dit schadegeval verzekerd voor het bedrag van 500.000,00 EUR. Als een jaar later een probleem opduikt met betrekking tot de stevigheid aan de balkons is ook dit schadegeval verzekerd voor 500.000,00 EUR. Idem voor problemen aan de fundering, waterinfiltraties,… tenzij deze allen terug te brengen zijn tot dezelfde oorzaak.

Deze kans op pluraliteit van schadegevallen, zeker in een periode van 10 jaar, is voor de verzekeringssector een belangrijke onbekende factor. De verzekeringssector gaat er ook van uit dat het aantal aangiftes aanzienlijk zal stijgen omdat het verzekerd karakter van de schade waarschijnlijk zal leiden tot minder minnelijke regelingsbereidheid.

6. Controleplicht op afsluiting van verzekering

Alvorens een onroerend werk wordt aangevat, dienen de aannemers en andere dienstverleners in de bouwsector een verzekeringsattest te overhandigen aan de bouwheer en de architect.

Zowel de architect, de RSZ, de kredietverstrekker en de notarissen hebben een controlerende functie op de aflevering van dit verzekeringsattest.

De wet voorziet in de aanstelling van ambtenaren om toezicht te houden op de toepassing van de wet. Aan hun processen-verbaal wordt een bijzondere bewijskracht (tot bewijs van het tegendeel) toegekend. Indien een inbreuk wordt vastgesteld, kunnen strafrechtelijke geldboetes van 26,00 EUR tot 10.000,00 EUR opgelegd worden.

7. Inwerkingtreding

De wet treedt in werking op 1 juli 2018. De verplichting tot afsluiting van een verzekering geldt bijgevolg  voor alle werken in onroerende staat waarvoor een definitieve stedenbouwkundige vergunning afgeleverd werd na 1 juli 2018.

8. Wijziging architectenwet

De wet wijzigt enkele artikelen uit de Architectenwet van 1939. Meest opmerkelijk is de opheffing van artikel 9 van de Architectenwet dat voorziet in de verzekeringsplicht van de architect. Hierdoor zal er na de inwerkingtreding van de wet geen verplichte verzekering van de tienjarige aansprakelijkheid van architecten meer bestaan voor constructies die niet voor bewoning bestemd zijn, voor gebreken die de stabiliteit niet aantasten, …

Er werd evenwel reeds een ander wetsontwerp aangekondigd m.b.t. de verplichte verzekering van de tienjarige aansprakelijkheid van architecten en van “andere intellectuele beroepen in de bouwsector”, zodat hieraan waarschijnlijk tegemoet wordt gekomen.

De deontologische verzekeringsverplichting van de architect blijft ondertussen van toepassing zodat er de facto geen wijziging is in de verplichtingen van de architect.

9. De verplichte verzekering in de praktijk

De verplichte aansprakelijkheidsverzekering stelt uitdagingen zowel voor de bouwsector als voor de verzekeringssector. Voor de bouwheer impliceert de wet in elk geval een verhoging van de kosten.

De wet voorziet in de mogelijkheid om te werken met een jaarpolis of met een polis per project. Het is eveneens mogelijk een globale verzekering af te sluiten voor rekening van alle verzekerden die op een bepaalde werf dienen op te treden, bv. hoofdaannemer, onderaannemer,….

Verzekeringsplichtigen die door minstens drie verzekeringsondernemingen geweigerd werden, kunnen zich richten tot een op te richten Tariferingsbureau. Dit Tariferingsbureau zal de premie en de voorwaarden bepalen waaronder een verzekeringsonderneming aan de verzekeringsplichtige dekking zal verlenen.

Bijkomende voorwaarden en modaliteiten voor aanvaarding van de verzekeringsaanvraag kunnen, per sector (algemene aanneming, loodgieterij,…), nog worden bepaald in een Koninklijk Besluit. Het Tariferingsbureau had reeds op 1.12.2017 opgericht moeten zijn om de continuïteit in de werking voor de dienstverleners te verzekeren. De vereiste uitvoeringsbesluiten werden evenwel nog niet genomen zodat deze deadline niet werd gehaald.

De verzekeringssector worstelt met de concrete uitwerking van deze verzekeringspolis. Op ogenblik van publicatie is er bij geen enkele verzekeringsmaatschappij een polis beschikbaar.

De verplichte verzekering zal aansluiten en geschoeid worden op de leest van wat nu reeds gekend is als de controleverzekering.

Deze controle kan bestaan uit een voorafgaand onderzoek van de plannen, lastenboeken en andere documenten, de controle van de goede uitvoering van de werken en de deelname aan de voorlopige oplevering.

In de meeste controleverzekeringen wordt immers enkel dekking verleend indien de aantasting van de stevigheid van het gebouw het gevolg is van een door de verzekeraar gecontroleerd werk. Verzekeraars maken hiervoor gebruik van interne of externe controlediensten.

De verplichte aansprakelijkheidsverzekering zal zorgen voor een veelvoud aan uit te voeren controles.

De verzekeringssector is er zich van bewust dat het niet realistisch is dat elk werk op elke werf gecontroleerd wordt. Vanuit de sector valt te vernemen dat de controle betrekking zal hebben op de documenten en de voorgenomen methodiek.

Effectieve controles zullen steekproefsgewijs uitgevoerd worden.

Projecten vanaf een zekere waarde (1.250.000,00- EUR), met bijzondere risico’s (qua bodemgesteldheid of gebruikte technieken) en renovaties met een structurele impact zullen in elk geval nauwgezet opgevolgd worden door middel van frequente controles.

Lees hier het originele artikel