Uw woning als private eigenaar sociaal verhuren (Forum Advocaten)

Auteurs: Maarten Verboven en Ilse De Geyter (Forum Advocaten)

Publicatiedatum: 18/02/2021

De recente Pano-reportage waarin de problematiek van het tekort aan betaalbare huurwoningen aan bod kwam, zit mogelijk nog vers in het geheugen. De vraag naar sociale of betaalbare huurwoningen overtreft het aanbod ruimschoots. Huurders staan minstens een jaar op de wachtlijsten voor sociale huurwoningen waardoor ze soms noodgedwongen op de private markt moeten gaan zoeken. Op de private markt is het dan vaak kiezen tussen een huurwoning van slechte kwaliteit of een huurwoning die eigenlijk ruim boven het budget valt.

Het spreekt voor zich dat de huurder noch de verhuurder gebaat zijn bij de situatie waarin de huurder op de private markt een woning huurt die eigenlijk buiten zijn budget valt. Denk maar aan de mogelijke betalingsproblemen.

Kan u als private verhuurder dan niet toch op een andere manier bijdragen aan het tekort van sociale en betaalbare huurwoningen met een minimaal risico op bijvoorbeeld betalingsproblemen? Dat kan zeker. Lees hieronder hoe.

Verhuren aan een sociaal verhuurkantoor

U kan als private eigenaar uw woning uiteraard zelf aanbieden op de private huurmarkt. Daarnaast kan u er ook voor kiezen om uw woning te verhuren aan een sociaal verhuurkantoor (SVK).

Wat is een sociaal verhuurkantoor?

Een sociaal verhuurkantoor is een sociale woonorganisatie die door de overheid erkend wordt indien aan bepaalde voorwaarden voldaan is. Het doel van een SVK bestaat erin om het recht op wonen te realiseren en de belangen van de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden op de private huurmarkt te behartigen.

Zo zal een SVK zelf op de private huurmarkt woningen gaan huren om vervolgens door te verhuren aan sociale huurders. Daarnaast zal een SVK o.a. huurders begeleiden met betrekking tot hun rechten en plichten als huurders.

Wat zijn dan uw voordelen om als private eigenaar uw woning aan een SVK te verhuren?

Als private eigenaar kan u er dus voor kiezen om uw woning op de private huurmarkt te gaan verhuren aan een sociaal verhuurkantoor. Waarom zou u dat doen? Omdat hieraan voor u als verhuurder ook enkele voordelen verbonden zijn.

Gegarandeerde huurgelden

Als u aan een SVK verhuurt, is vanzelfsprekend het SVK uw rechtstreekse huurder. Het SVK zal de woning evenwel onderverhuren aan een sociale huurder. U blijft bovendien genieten van de voordelen en zekerheden van het Vlaams Woninghuurdecreet.

Het SVK is ten aanzien van u als enige verantwoordelijk voor de betaling van de huurgelden en zal altijd stipt de huur betalen. Ook als de woning niet verder verhuurd wordt aan een sociale huurder. Zo wordt het risico voor u op wanbetalingen geminimaliseerd.

Dit betekent ook dat u nagenoeg geen gerechtelijke procedures zal moeten voeren wegens de niet-betaling van de huurgelden, welk risico bij het SVK ligt.

Onderhoud van de woning

Aangezien het SVK uw huurder is (en niet de sociale onderhuurder) is het SVK verantwoordelijk voor het onderhoud van uw woning en dient zij ervoor te zorgen dat u de woning bij het einde van de huurovereenkomst terug krijgt in de oorspronkelijke staat waarin u ze bij aanvang van de huurovereenkomst geleverd heeft, behoudens normale slijtage.

Opnieuw ligt het risico van een slecht onderhoud en mogelijke huurschade door de onderhuurder bij het SVK.

Minimaal beheer

Het SVK is een professionele partner met ervaring in het huren en verhuren van woningen en zal dan ook het beheer en de administratie met betrekking tot de (verdere) verhuur van uw woning overnemen waarbij zij tegelijkertijd de huurder zal begeleiden in zijn rechten en plichten.

Fiscale voordelen

U geniet bovendien enkele fiscale voordelen.

Vooreerst is de woning gedurende de looptijd van het contract met het SVK verhuurd en zal het SVK onmiddellijk op zoek gaan naar een nieuwe sociale huurder indien een huurder de woning zou verlaten waardoor eventuele leegstandsheffing vermeden kan worden.

Bovendien kan u genieten van een verlaagd tarief voor de onroerende voorheffing in geval van verhuur aan een SVK.

In uw personenbelasting zal u overigens niet (meer) belast worden op de werkelijke huuropbrengsten doch wel op het geïndexeerd kadastraal inkomen van de woning.

Bouwt u een nieuwe woning om vervolgens te verhuren aan een SVK, dan kan u genieten van een verlaagd btw-percentage van 12% i.p.v. 21%. De voorwaarde is wel dat u vervolgens voor minstens 15 jaar verhuurt aan een SVK.

Hetzelfde indien u een bestaande woning koopt met het oog op de verhuur aan een SVK in welk geval u kan genieten van verlaagde registratierechten aan 7% i.p.v. 10%.

Tot slot kan u aanspraak maken op verschillende renovatiepremies indien u uw woning renoveert om deze vervolgens aan een SVK te verhuren.

Doorbetalingsgarantie

Ondanks de garantie gegeven door het SVK dat de huurgelden altijd stipt betaald zullen worden, wordt aan u een bijkomende garantiemogelijkheid geboden.

Indien het SVK namelijk toch tekort schiet in haar verplichting tot betaling van de huurgelden, kan u bij de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) een aanvraag indienen voor de doorbetaling van de huurprijs. Deze doorbetaling geldt enkel voor de huurprijs an sich (dus niet de kosten).

De voorwaarden voor het indienen van dergelijke aanvraag zijn dat de huurprijs in de huurovereenkomst niet hoger mag zijn dan de maximale huurprijs om in aanmerking te komen voor huursubsidie en dat de huurprijs reeds vervallen is, niet betaald werd en niet betwist wordt.

Binnen de maand wordt door de VMSW beslist over de aanvraag en in positief geval wordt binnen de 3 werkdagen uitbetaald. Let wel: voor elke niet betaalde maand dient een aparte aanvraag ingediend te worden.

Hetzelfde indien het SVK in een procedure veroordeeld werd tot betaling van huurschade aan u doch deze niet betaalt. Opnieuw geldt dat de VMSW enkel het bedrag van de huurschade zal betalen en niet de gerechtskosten.

Hoe aan een SVK verhuren?

Stel, u beslist om uw woning inderdaad aan een SVK te verhuren, hoe gaat dat dan in zijn werk?

U neemt contact op met een SVK bij u in de buurt en gaat bij hen op gesprek zodat het SVK haar werking kan toelichten en de woning besproken kan worden. De woning dient natuurlijk, net zoals alle andere huurwoningen, aan de vereiste minimale woningkwaliteitsnormen te voldoen. Het eerste gesprek is uiteraard vrijblijvend.

De woning zal niet alleen besproken worden doch zal eveneens bezichtigd worden door het SVK teneinde de kwaliteitsvereisten te controleren. Blijkt dat de woning niet voldoet, kan u geadviseerd worden om bepaalde renovatiewerken uit te voeren, in welk geval u mogelijk aanspraak kan maken op renovatiepremies (zie eerder).

Voor de woning zal uiteindelijk een conformiteitsattest door het agentschap Wonen Vlaanderen afgeleverd moeten worden. Zulk attest is verplicht voor alle woningen die verhuurd worden.

Is alles in orde? Dan kan een huurovereenkomst opgesteld worden.

Uiteraard dient er dan onderhandeld te worden over de huurprijs. Hierbij moet u er wel rekening mee houden dat u zal verhuren aan een SVK dat op haar beurt aan een sociale huurder zal onderverhuren en dat het SVK u een aantal voordelen biedt o.a. wat betreft de garantie van betaling van de huurgelden. Hiertegenover staat dat de huurprijs die een SVK zal betalen lager zal liggen dan de huurprijs die u zelf op de private markt zou krijgen.

De duurtijd van de huurovereenkomst zal minimaal 9 jaar bedragen zodat u al zeker gedurende deze periode kan genieten van de hierboven genoemde voordelen en zekerheden.

Het SVK zal al het beheer en de administratie op zich nemen, zoals het opstellen van de huurovereenkomst, het opmaken van plaatsbeschrijvingen en de tijdige registratie van de huurovereenkomst.

Zoals u heeft kunnen lezen, heeft het verhuren van uw woning via de private huurmarkt aan een sociaal verhuurkantoor in plaats van andere huurders een aantal voordelen die enkele veel voorkomende zorgen voor u als verhuurder kunnen wegnemen. De keerzijde van de medaille is weliswaar een lagere huurprijs. U zal dan ook voor uzelf een afweging moeten maken.

Heeft u vragen over het (ver)huren van uw woning, zowel op de private markt als sociaal of over huurovereenkomsten in het algemeen? Neem dan zeker contact op met onze specialisten huurrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren.

Lees hier het originele artikel