Opstalrecht en waarom erfpacht in bepaalde gevallen interessanter is (Seeds of Law)

1. Wat houdt een opstalrecht in?

Van opstalrecht is sprake wanneer men het recht heeft om op iemand anders zijn grond bouwwerken of beplantingen te hebben.

Concreet betekent dit dat een partij (de opstalhouder) de toelating krijgt om op de grond van een andere partij (de opstalgever) constructies op te richten, die op het einde van het opstalrecht door middel van natrekking eigendom worden van de grondeigenaar (de opstalgever).

De figuur van het opstalrecht wordt vaak aangewend bij de ontwikkeling van (residentiële) bouwprojecten.

2. Wat is er nieuw?

2.1 Het volume van de bouw moet op voorhand vastliggen

Aan de definitie van opstalrecht wordt binnen het nieuwe goederenrecht een bijkomend element opgenomen, namelijk de term “volume”.

Van bij de toekenning van het opstalrecht, zal men het volume waarbinnen bouwwerken of beplantingen mogen opgericht worden, moeten vastleggen. Dit zal niet altijd vanzelfsprekend zijn, daar dit impliceert dat er bij de vastlegging van het opstalrecht, al zicht moet zijn op het project.

2.2. Duurtijd

Naast de beperking van het opstalrecht tot het contractueel vastgelegde volume, is de duurtijd van het opstalrecht een andere belangrijke nieuwigheid.

Daar waar de duur op vandaag nog beperkt is tot maximaal 50 jaar, zal het opstalrecht binnen het nieuwe goederenrecht voor maximaal 99 jaar worden aangegaan. Eens deze termijn voorbij is, neemt het recht van opstal een einde (zie punt 4 voor de gevolgen).

Uiteraard kan er contractueel een kortere termijn worden overeengekomen, die kan verlengd worden. Bij de hernieuwing moet er wel rekening mee gehouden worden dat de totale duurtijd 99 jaar niet mag overschrijden en de hernieuwing met uitdrukkelijk akkoord van de partijen moet gebeuren. U moet dit dan ook contractueel vastleggen.

In afwijking op de regel dat een opstalrecht maar voor maximaal 99 jaar kan worden toegekend, kan in twee gevallen het opstalrecht ook eeuwigdurend zijn, namelijk

1° hetzij voor doeleinden van het openbaar domein;

2° hetzij om de verdeling in volumes mogelijk te maken van een complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en verscheiden gebruik en onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben.

Kortom, indien u van een eeuwigdurend opstalrecht wenst te genieten en het betreft geen project in functie van het openbaar domein, dan moet het gaan over een “complex heterogeen geheel van verschillende volumes”, met een “zelfstandig en verscheiden gebruik” en zonder gemeenschappelijke delen.

3. Wanneer en hoe gaat een opstalrecht teniet?

Het louter tenietgaan van de bouwwerken of de beplantingen heeft niet automatisch als gevolg dat het opstalrecht teniet gaat. De opstalhouder behoudt dan ook zijn zakelijk gebruiksrecht in overeenstemming met zijn titel.

Wanneer het eeuwigdurend opstalrecht minstens 99 jaar evenwel elk nut – ook toekomstig of potentieel – heeft verloren kan de rechter de opheffing ervan bevelen.

De wetgever heeft verder niets geregeld over hoe het eeuwigdurend opstalrecht bij een complex heterogeen geheel teniet gaat.

Ingeval u beperkingen wenst te voorzien op het (eeuwigdurende) opstalrecht, dan legt u dit best contractueel vast.

4. Welke zijn de gevolgen van een tenietgaan van opstalrecht?

Wanneer het opstalrecht teniet gaat, gaat het eigendomsrecht op de bouwwerken en/of beplantingen die de opstalhouder heeft opgericht over op de opstalgever (namelijk de grondeigenaar) of diens (ondertussen) rechtsopvolger.

De opstalgever/grondeigenaar zal dan aan de opstalhouder een vergoeding moeten betalen voor de bouwwerken en/of beplantingen. Tot aan de betaling van de vergoeding behoudt de opstalhouder daar een retentierecht op.

Uiteraard kunnen ook hierover contractuele afspraken worden gemaakt.

5. Het verschil met erfpacht en waarom erfpacht soms interessanter is

Binnen het nieuwe goederenrecht wordt het erfpachtrecht gedefinieerd als een zakelijk gebruiksrecht dat een vol gebruik en genot verleent van andermans goed, dat onroerend is uit zijn aard of door incorporatie.

Deze definitie komt overeen met het erfpacht zoals ons dit vandaag ook gekend is.

Net als bij het opstalrecht bestaat de mogelijkheid om in een eeuwigdurend erfpachtrecht te voorzien voor doeleinden van het openbaar domein. Maar binnen deze figuur is er geen uitzondering op de limiet in de tijd voorzien voor complexe heterogene onroerende gehelen.

Gezien ook de erfpachter bouwwerken of beplantingen kan aanbrengen, maar in tegenstelling tot het opstalrecht, niet beperkt is tot het contractueel vastgelegde volume, kan het soms interessanter zijn om voortaan voor een erfpacht in plaats van voor een opstalrecht te kiezen.

Het zal dus van belang zijn om de juiste keuze te maken.

Zoals we reeds eerder aangaven, kan u nu al in uw huidige overeenkomsten opteren voor bepaalde voorschriften van het nieuwe Goederenrecht, die uiteraard pas van toepassing worden vanaf de inwerkingtreding ervan, namelijk 1 september 2021.

Lees hier het originele artikel