Opstallen en de toepassing van het verkooprecht op het einde van de opstalduur : een moeilijk huwelijk? (Advocatenbureau Van Cauter)

Auteur: Advocatenbureau Van Cauter

Publicatiedatum: juni 2018

De oprichting van gebouwen door middel van opstalconstructies kan fiscaal voordelig zijn, maar er is bijzondere voorzichtigheid geboden zowel bij de vestiging van het opstalrecht maar ook bij de (vervroegde) beëindiging van het opstalrecht.

Geen verkooprecht op het einde van de opstalduur. Bij het einde van de oorspronkelijk bepaalde duurtijd van het recht opstal gaat het eigendomsrecht van de door de opstalhouder opgerichte gebouwen van rechtswege over naar de opstalgever. Dit geeft in beginsel geen aanleiding tot de heffing van een verkooprecht van 10% in het Vlaamse Gewest^[1]. Deze eigendomsverkrijging van de opstallen ingevolge natrekking geschiedt immers uit kracht van wet. Deze uitgangssituatie maakt dat opstalconstructies fiscaal voordelig kunnen zijn.

Voorbeeld. de natuurlijke persoon-opstalgever is grondeigenaar en wil gebouwen op deze grond oprichten: ofwel is hijzelf bouwheer en wordt hij onmiddellijk eigenaar van deze gebouwen, ingevolge oprichting, ofwel bouwt hij de gebouwen met een vennootschap waarvan hij zaakvoerder en/of aandeelhouder is. In het eerste geval moet hij de oprichting van de gebouwen bekostigen met eigen middelen, maar is er geen risico van toepassing van het verkooprecht tijdens de oprichting of op het einde van de levensduur van de gebouwen. In het tweede geval worden de gebouwen opgericht met de vennootschap waarvan hij zaakvoerder en/of aandeelhouder, maar is er een risico van toepassing van het verkooprecht op het einde van de opstalduur.

Voorzichtigheid geboden. Het gevaar bestaat dat de overgang van de gebouwen op het einde van de opstalduur aanleiding geeft tot de toepassing van het verkooprecht op de waarde van de gebouwen. Het gevaar van een mogelijke herkwalificatie van het recht van opstal in een verkoop zal met name bestaan wanneer de opstalduur zeer kort is^[2] , wanneer er sprake is van een vroegtijdige beëindiging van het opstalrecht of wanneer de opstalgever nog steeds aandeelhouder van de opstalhouder.

In de praktijk houden vele problemen verband met de vroegtijdige beëindiging van het opstalrecht d.w.z. de beëindiging van het opstalrecht vooraleer de voorziene opstalduur is verstreken[3]. Lange tijd werd aangenomen dat het verkooprecht ook in geval van de vervroegde beëindiging niet verschuldigd is omdat het recht van natrekking zijn volle uitwerking behoudt^[4]. Deze mening kan thans niet zonder meer worden aangenomen[5].

Aanbeveling. Teneinde de vestiging van een verkooprecht in geval van vervoegde beëindiging van het opstalrecht te vermijden, is het vooreerst aangewezen dat de partijen reeds bij de vestiging van het opstalrecht voorzien dat de opstalgever een vergoeding aan de opstalhouder zal betalen voor de verwerving van de opstallen op het einde van de opstalduur[6]. Ten tweede is het van belang om in de vestigingsakte duidelijk de bedoeling van de partijen te expliciteren in de zin dat de vergoeding de vervroegde ingenottreding compenseert en geen vergoeding is voor de verwerving van de opstallen[7]. Ten derde is het te vermijden dat de opstalgever bij het verstrijken van de opstalduur nog aandeelhouder is van de opstalhouder-vennootschap[8].

Lees hier het originele artikel

[1] GOEMINNE, S., “De praktijk van vruchtgebruik, erfpacht en opstal”, in Onroerend goed in de praktijk, deel XV.B, Mechelen, Kluwer, 2007, 177. Er is evenwel voorzichtigheid geboden indien de opstalgever op het einde van de opstalduur vennoot is van de opstalhouder ingevolge toepassing van art. 2.9.1.0.4 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit.

[2] VAN CROMBRUGGE, S., “De fiscale aspecten van de rechten van erfpacht en opstal”, in H. CASMAN, E. DIRIX e.a. (eds.), Het zakenrecht: absoluut niet een rustig bezit. XVIIIe Postuniversitaire cyclus Willy Delva 1991-1992, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1992, nr. 22, 388. Het is daarbij aangewezen dat de opstalduur voldoende lang is om de constructiewaarde van het gebouw in kwestie volledig economisch af te schrijven.

[3] Deze vervroegde beëindiging van het opstalrecht kan worden veroorzaakt door het faillissement van de opstalhouder-vennootschap, het overlijden van de natuurlijke persoon-opstalgever of de echtscheiding tussen de natuurlijke personen – opstalgevers tijdens de opstalduur.

[4] Brussel, 27 september 2006, TFR 2007, nr. 317, p. 197 en WERDEFROY, F., “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal, en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, 323.

[5] Zie o.m. de administratieve beslissing van 20 november 2007 (Beslissing van 20 november 2007 nr. E.E/102-338, Fisc. nr. 1119, p. 14) en Rb. Hasselt, 8 januari 2003, TFR 2004, nr. 255, p. 135.

[6] D.i. ook in overeenstemming met artikel 6 van de opstalwet dat aan de opstalhouder op het einde van het opstalrecht een aanspraak toekent op een vergoeding vanwege de opstalgever voor de opstallen. Deze vergoeding is in beginsel gelijk aan de actuele waarde van de opstallen, maar hiervan kan contractueel worden afgeweken (SAGAERT, V., Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 618).

[7] In zijn standpunt nr. 15116 van 10 augustus 2015 stelde de Vlaamse Belastingdienst het als volgt: “Indien uit de omstandigheden van de zaak blijkt dat de voor de gebouwen toegekende som in feite een prijs is in plaats van de rechtens verschuldigde vergoeding n.a.v. de beëindiging van het recht van opstal, worden de gebouwen door de grondeigenaar niet verworven krachtens de wet maar ingevolge de in de plaats gestelde overeenkomst, hetgeen aanleiding geeft tot de heffing van het evenredig overdrachtsrecht.” (standpunt VLABEL nr. 15116 van 10 augustus 2015, http://belastingen.vlaanderen.be).

[8] Ingevolge toepassing van art. 2.9.1.0.4 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit (Zie o.m. Voorafgaande beslissing 17024 van 4 september 2017 en Voorafgaande beslissing nr. 16040 van 3 oktober 2016, http://belastingen.vlaanderen.be).