Krotverhuur – ben ik safe bij 15 of pas bij 0 strafpunten? (KVH Advocaten)

Auteur: KVH Advocaten

Publicatiedatum: 29/01/2018

Woonkwaliteit, een actueel thema

Naar aanleiding van de recente ontploffing van een gebouw op de Paardenmarkt te Antwerpen, is (gebrekkige) woonkwaliteit opnieuw een ‘hot topic’ in de traditionele media. De vraag rijst immers of het pand voldeed aan ‘de normen’.

Helaas is de berichtgeving niet altijd even accuraat. Zo hamert men er steeds op dat een conforme woning tot 15 strafpunten mag hebben. (Zie bv. VRT 25/1/2018 – Vanaf 15 strafpunten is een woning niet-conform de Vlaamse Wooncode)

Dit is te kort door de bocht. We verklaren hierna (zo beknopt mogelijk) waarom.

Strafpunten?

De zogenaamde strafpunten vloeien voort uit inbreuken op de minimale kwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode.

Het aantal strafpunten (1, 3, 9 of 15) is afhankelijk van het soort probleem en de ernst hiervan. Hoe hoger het strafpunt hoe erger het gebrek, hoe meer strafpunten in totaal, des te erger de staat waarin de woning verkeert.

Administratief vs strafrechtelijk

Administratief

Men moet in elk geval het onderscheid maken tussen de administratieve handhaving (resulterend in heffingen), en de strafrechtelijke handhaving (resulterend in herstelvorderingen, in de regel gekoppeld aan dwangsommen).

Bij administratieve handhaving is het inderdaad correct dat een pand (bestemd tot woning) pas ongeschikt kan worden verklaard vanaf 15 strafpunten (en onbewoonbaar bij een veiligheids- of gezondheidsrisico).

Vanaf 15 strafpunten kan dan, na 1 jaar opname op de inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen een heffing volgen, onverminderd de toepassing van eventuele gemeentelijke reglementen. Weet ook dat er een voorkooprecht is zolang de woning op de inventaris staat, en de huurder bij wege van schadevergoeding wellicht ook iets in de pap te brokken zal hebben wat betreft de teruggave van (een deel van) zijn huurgelden.

Strafrechtelijk

Indien men strafrechtelijk wordt vervolgd, zal men moeten herstellen tot op nul strafpunten.

Zelfs een, na herstellingen bekomen conformiteitsattest, hetgeen kan worden aangevraagd in de administratieve procedure bij de gemeente waar het goed is gelegen, en waaruit na onderzoek inderdaad blijkt dat de woning minder dan 15 (maar geen 0) strafpunten heeft, staat strafbaarheid niet in de weg. (zie bv. Gent (10e k.), 29 april 2016 – www.arrestendatabank.be).

Sommigen zien hierin een schending van het gelijkheidsbeginsel (zij die strafrechtelijk worden vervolgd, zouden strenger aangepakt worden dan diegene die louter administratief worden geviseerd).

In haar arrest van 3 april 2015 had datzelfde Hof van Beroep deze insteek reeds van tafel geveegd:

‘11.4 Met de wooninspecteur is het hof het eens dat het herstel niet zonder voorwerp is. Uit de bepalingen van artikelen 20, §1, en 20bis Wooncode en de doelstellingen van de decreetgever volgt dat de herstelmaatregel bestaande in het bevel om werken aan de woning uit te voeren om die te laten voldoen aan de vereisten van artikel 5 Vlaamse Wooncode strekt tot integraal herstel. Het herstel is immers een bijzondere vorm van teruggave die de gevolgen van het misdrijf moet teniet doen en beoogt de door artikel 5 Wooncode bedoelde elementaire veiligheids-, gezondheids- en kwaliteitsnormen te verwezenlijken.

11.5 De beklaagde vraagt het hof om, voor zover de herstelvordering niet zonder voorwerp wordt verklaard, aan het Grondwettelijk Hof de volgende prejudiciële vraag te stellen:

« Schenden de bepalingen van artikel 20bis van het Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, de artikelen 10 en 11 van de Grondwet in die zin dat de herstelvordering een renovatie of werken oplegt opdat de woning nul punten op het technisch verslag krijgt, daar waar een woning die niet het voorwerp is van een herstelvordering geen renovatie dient te ondergaan zolang het totaal van de strafpunten lager is dan 15 punten, zoals bepaald in artikel 5 van de Vlaamse Wooncode, juncto artikel 6 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaltiteits- en veiligheidsnormen voor woningen ».

Het hof stelt deze vraag niet nu de bepaling van artikel 20bis Vlaamse Wooncode de artikelen 10 en 11 van de Grondwet in die zin dat de herstelvordering een renovatie of werken oplegt opdat de woning nul punten op het technisch verslag krijgt, klaarblijkelijk niet schendt (artikel 26, §2, laatste lid, Bijzondere Wet op het Grondwettelijk Hof). Zoals hiervoor overwogen is de herstelvordering bedoeld in artikel 20bis Vlaamse Wooncode een bijzondere vorm van teruggave die de beeindiging van een met de strafwet strijdige toestand beoogt. De situatie van wie schuldig is bevonden aan het misdrijf omschreven in artikel 20, §1, Vlaamse Wooncode is niet te vergelijken met deze van wie de afgifte van een conformiteitsattest vraagt met toepassing van artikel 5, §4 Vlaamse Wooncode en artikel 6 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.’

Dit behoeft weinig duiding.

Correctioneel vervolgd: 0 strafpunten

Bij minder dan 15 strafpunten kan men misschien wel administratief ‘safe’ zitten, indien men correctioneel wordt vervolgd dient men te weten dat herstel tot op 0 strafpunten de regel is, zelfs met een conformiteitsattest (beneden 15, maar hoger dan 0 strafpunten) zal U niet ver komen. Een uitweg kan misschien gevonden worden in de redelijkheidstoets van de herstelvordering (zie. Cass. 2e k., 15 april 2016, (AR. P.16.0001. N), maar deze wordt in de praktijk slechts weinig toegepast.

Voor verdere vragen in deze materie kan U ons steeds contacteren.

Lees hier het originele artikel