Kan uw huurder uw pand nog langer betrekken, wanneer u de huurovereenkomst reeds heeft opgezegd? (Forum Advocaten)

Auteurs: Sid Van Wellen en Ilse De Geyter (Forum Advocaten)

Publicatiedatum: 21/01/2021

De mogelijkheid dat uw huurder door onvoorziene omstandigheden nog geen nieuw pand kan betrekken terwijl u de overeenkomst reeds heeft opgezegd, omdat hij/zij bijvoorbeeld nog geen nieuw pand kon vinden of er nog verbouwingen bezig zijn aan het pand dat hij/zij aankocht, is -zeker in deze tijden- niet ondenkbeeldig.

Kan uw huurder in zo’n geval alsnog beroep doen op een verlenging van de overeenkomst, wanneer deze ten gevolge van uw opzegging weldra zal eindigen?

Een verlenging is wel degelijk mogelijk

Wanneer uw huurder beroep kan doen op buitengewone omstandigheden en hiervan het bewijs kan leveren, kan hij/zij inderdaad om een verlenging verzoeken. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn omstandigheden die maken dat uw huurder niet of zeer moeilijk tot een effectieve verhuis dan wel tot het zoeken van een nieuwe woning kan overgaan. U kan daarbij bijvoorbeeld denken aan medische redenen (hoge leeftijd, ziekte, zwangerschap, ongeval,…) of redenen van overmacht (vertraging in de bouw,…).

Maar slechts onder bepaalde voorwaarden

Uw huurder zal, zoals reeds aangehaald, wel de buitengewone omstandigheden moeten aantonen die een verlenging rechtvaardigen. Bovendien kan uw huurder slechts trachten aanspraak te maken op deze gunst voor zover hij het pand effectief als hoofdverblijfplaats betrekt.  

Daarnaast zal uw huurder bij zijn aanvraag een zeker formalisme aan de dag moeten leggen. Als de huurovereenkomst dateert van vóór 1 januari 2019 kan de aanvraag in Vlaanderen enkel per aangetekend schrijven gebeuren. Dateert de huurovereenkomst van nadien, kan de aanvraag in Vlaanderen zowel aangetekend, als door aangifte tegen ontvangstbewijs alsook door betekening van een gerechtsdeurwaardersexploot gebeuren. Indien uw huurder de aanvraag tot verlenging echter toch op een andere wijze aanvraagt is deze aanvraag nietig. De aanvraag dient ook steeds uiterlijk één maand voor de vervaldag van de huurovereenkomst te gebeuren.

Op dit formalisme bestaat tijdelijk wel één uitzondering, die verderop aan bod komt.

Hoe gaat u praktisch te werk in geval van een akkoord

Idealiter maakt u een addendum waarin duidelijk wordt aangegeven dat de huur gedurende een bepaalde periode verlengd wordt en wat de voorwaarden (duur/prijs etc.) zijn. Het is daarbij cruciaal dat u ook expliciet van een verlenging spreekt, waarbij u best ook aangeeft dat buitengewone omstandigheden tot deze verlenging aanleiding gegeven hebben. Zodoende kan er nadien niet verkeerdelijk vanuit gegaan worden dat het om een huurhernieuwing zou gaan.

Wat als u als verhuurder echter toch bezwaar heeft?

U kan de verlenging uiteraard ook steeds weigeren, bijvoorbeeld omdat u al andere plannen met het pand heeft. In dat geval kan uw huurder de zaak wel steeds voor de vrederechter brengen, die dan de belangen van beide partijen in zijn beoordeling zal betrekken.

Criteria die daarbij mee in acht genomen worden zijn bijvoorbeeld of de huurder al dan niet steeds correct betaald heeft, of u als verhuurder al andere plannen heeft met het pand,…

De vrederechter beslist uiteindelijk over het al dan niet verlengen van de overeenkomst en beslist in geval van een verlenging ook aansluitend over de modaliteiten zoals duur en prijs.

Het hoeft niet verduidelijkt te worden dat een verlenging van onbepaalde duur om evidente redenen niet tot de mogelijkheden behoort en dat enkel verlengingen van bepaalde duur mogelijk zijn. Een eventuele tweede verlenging is steeds mogelijk, maar een derde verlenging is niet meer mogelijk. De huurprijs kan om billijkheidsredenen ook aangepast worden, bijvoorbeeld door deze te verhogen om het ongemak van de verhuurder te compenseren.

Is er een speciale regeling gelet op de corona-pandemie?

Momenteel is men iets soepeler voor wat betreft de voorwaarden om een verlenging te verzoeken gelet op de moeilijkheid om panden te gaan bezichtigen. Wanneer het gehuurde pand in een zone ligt die rood kleurt of uw huurder verhuist naar een zone die rood kleurt, dan kan de aanvraag tot verlenging in Vlaanderen momenteel eenvoudiger gebeuren, nl. per e-mail én binnen de maand voor de vervaldag van de huur.

Heeft u vragen over uw huurovereenkomst en de eventuele verlenging ervan? Neem dan zeker contact op met onze specialisten huurrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot huur kan u bij ons terecht.

Lees hier het originele artikel