Hoofdelijke aansprakelijkheid bij zakelijke gebruiksrechten (Seeds of Law)

Auteurs: Ulrike Beuselinck, Imad Touil en Yousra Aberike (Seeds of Law)

Publicatiedatum: 10/07/2020

1. Wat zijn zakelijke zekerheidsrechten?

Het eigendomsrecht, de mede-eigendom, de zakelijke gebruiksrechten en de zakelijke zekerheden zijn allemaal zakelijke rechten.

De begrippen eigendomsrecht en mede-eigendom spreken voor zich.

De term zakelijke gebruiksrechten staat voor de erfdienstbaarheden, recht van vruchtgebruik, erfpacht en opstal.

De zakelijke zekerheden zijn dan weer bijzonder voorrechten, het pand, de hypotheek en het retentierecht.

2. Wat is nieuw?

Dat de titularis van een zakelijk recht maar kan beschikken over dit recht samen met het hoofdgoed waaraan het verbonden is, spreekt voor zich.

Voor de zakelijke gebruiksrechten is er evenwel een belangrijke nieuwigheid, namelijk de hoofdelijke gehoudenheid of aansprakelijkheid van de initiële titularis van het zakelijk gebruiksrecht.

3. Wat heeft dit te betekenen?

De eerste titularis van het zakelijk gebruiksrecht – dus diegene die geniet van een erfdienstbaarheid, vruchtgebruik, erfpacht of opstal – zal binnen de nieuwe wetgeving ten opzichte van de eigenaar van het goed waarop het zakelijk gebruiksrecht ligt, hoofdelijk gehouden zijn, en dit samen met de overnemer. Dus ook nadat hij het goed heeft overgedragen, kan hij aangesproken worden om tot betaling over te gaan.

De hoofdelijke gehoudenheid heeft betrekking op de persoonlijke verbintenissen die de tegenprestatie vormen voor de vestiging van het zakelijk gebruiksrecht en na de overdracht opeisbaar zijn.

Voor de verbintenissen die eerder opeisbaar worden is de overdrager als enige gehouden.

Dit betekent bijvoorbeeld dat de eigenaar van een appartement die jaarlijks een canon aan de grondeigenaar moet betalen in het kader van een erfpacht, samen met de nieuwe eigenaar gehouden kan worden voor de betaling van de canon, dit zelfs nadat hij zijn appartement verkocht heeft.

Als eerste eigenaar van een onroerend goed dat belast is met een zakelijk gebruiksrecht, blijft u dus het risico op betaling lopen, ook al heeft u het goed reeds doorverkocht.

4. Wat voorziet u best in de vestigingsakte?

Van deze regel betreffende de hoofdelijke gehoudenheid kan afgeweken worden.

Zoals eerder geschreven, komt dit omdat het nieuwe goederenrecht van aanvullend en dus niet van dwingend recht is, tenzij anders zou zijn bepaald in het nieuwe Burgerlijk Wetboek of wanneer het om een definitie gaat.

Als eigenaar van het zakelijk gebruiksrecht, bv. de grondeigenaar in het kader van een ontwikkelingsproject, heeft u er natuurlijk belang bij geen afwijking van deze regel toe te staan. Hoe meer personen u kan houden tot betaling, hoe meer zekerheid u heeft om uw geld te zien.

Als koper van een pand, dat belast is met een zakelijk gebruiksrecht, hebt u er daarentegen wel belang bij om van deze regel af te wijken.

Lees hier het originele artikel