>>>Goederenrecht : 5 positieve en 5 minder sterke punten van het voorontwerp (LegalNews.be)

Goederenrecht : 5 positieve en 5 minder sterke punten van het voorontwerp (LegalNews.be)

Auteur: LegalNews.be

Publicatiedatum: 16/05/2018

Op 4 mei 2018 keurde de Ministerraad het voorontwerp van wet goed dat boek 3 (“Goederen”) zal vormen van het toekomstige nieuwe Burgerlijk Wetboek.

Mr. William Timmermans (advocaat-vennoot Altius) somt kort de belangrijke veranderingen op in vijf positieve punten en vijf minder sterke punten.

Positieve punten

1. Eigendom en zakelijke gebruiksrechten niet in de boedel

Het voorontwerp bepaalt dat eigendom, mede-eigendom en zakelijke gebruiksrechten buiten de samenloop blijven in geval van insolvabiliteit van derden (art. 3.5 voorontwerp). Dat betekent bijvoorbeeld dat de curator van een failliete vennootschap die opstalgever was, dat opstalrecht niet kan beëindigen. Die verduidelijking is een goede zaak voor de rechtszekerheid en voor de bescherming van de rechten van derden.

2. Stapeling van zakelijke gebruiksrechten verankerd

Er bestaat veel discussie over de zogenaamde “stapeling” van zakelijke gebruiksrechten (bijv. erfpacht na opstal, opstal na vruchtgebruik, etc.). Het voorontwerp verduidelijkt dat nu: wie een zakelijk gebruiksrecht heeft, kan binnen de grenzen van zijn recht eveneens een zakelijk gebruiksrecht toekennen (artikelen 3.155, 3.183 en 3.193 voorontwerp). Dat is een gunstige evolutie. Er blijven uiteraard aandachtspunten. Zo zal een zakelijk gebruiksrecht toegekend door een natuurlijke persoon-vruchtgebruiker in beginsel eindigen bij zijn overlijden. Een tussenkomst van de blote eigenaar blijft in dergelijke gevallen aangewezen.

3. Vruchtgebruik en opstal mogen langer duren, erfpacht mag korter zijn

Vruchtgebruik voor rechtspersonen wordt mogelijk tot maximum 99 jaar (art. 3.156 voorontwerp). Opstalrecht wordt mogelijk tot maximum 99 jaar (art. 3.195 voorontwerp). Erfpacht zal nog minstens 15 jaar moeten duren (art. 3.184 voorontwerp). Die vergroting van de contractsvrijheid is zonder meer een positieve zaak.

4. Eeuwigdurend opstalrecht voor volumebouw wordt mogelijk

Een eeuwigdurend opstalrecht wordt mogelijk in geval van specifieke “volumebouw” (art. 3.195 voorontwerp). Het kan enkel in geval van een “complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en onderscheiden gebruik en onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben”. Die mogelijkheid zal zeker een oplossing bieden voor een aantal specifieke gevallen. De toepassingsvoorwaarden zijn wellicht wat te streng geformuleerd.

5. Zakelijke gebruiksrechten op het openbaar domein erkend

Decennialang is er discussie gevoerd over de mogelijkheid voor een derde om rechten te verkrijgen op goederen die tot het “openbaar domein” behoren. De rechtspraak heeft dat slechts langzaamaan erkend. Het voorontwerp bepaalt nu uitdrukkelijk dat persoonlijke of zakelijke gebruiksrechten op goederen van het openbaar domein toegestaan zijn “in de mate dat zulks de openbare bestemming van dat goed niet in de weg staat” (art. 3.59 voorontwerp). De tekst van het voorontwerp zou nog versterkt kunnen worden door uitdrukkelijk een bepaling op te nemen over de desaffectatie door de rechter.

Minder sterke punten of aandachtspunten

1. Invoering van een “vrij” wandelrecht

Enigszins verrassend voorziet het voorontwerp dat iedereen vrij de grond van een ander mag betreden, als die grond niet bebouwd is, niet bewerkt wordt en als de eigenaar niet duidelijk heeft gemaakt dat betreding niet toegestaan is (art. 3.82, § 3 voorontwerp). Het zou gaan om een recht om overgang te nemen, te wandelen, enkele uren te spelen, etc. Een dergelijke betreding mag uiteraard geen schade of hinder veroorzaken bij de eigenaar van het goed. Het lijkt aangewezen dat over de eventuele invoering van dit principe een breed debat wordt gevoerd.

2. “Wijziging” van erfdienstbaarheden door de rechter

Er wordt een nieuwe regel ingevoerd waardoor de rechter, op verzoek van de eigenaar van één van de onroerende gronden, een erfdienstbaarheid niet alleen kan afschaffen maar ook kan “wijzigen” (art. 3.143 voorontwerp). Dat laatste is wat verontrustend omdat blijkbaar niet uitgesloten wordt dat de erfdienstbaarheid kan worden uitgebreid (lees: kan worden verzwaard voor het lijdend erf). Het lijkt niet opportuun dat de rechter over een uitbreidingsmogelijkheid zou beschikken.

3. “Eeuwigdurende” rechten van opstal en erfpacht
Er komt een nieuwe categorie van “eeuwigdurende” erfpachtrechten en opstalrechten “voor doeleinden van openbaar domein” (artikelen 3.184 en 3.195 voorontwerp). Die invoering kan in bepaalde gevallen nuttig zijn. Maar het voorontwerp zegt niets over de verplichting van een voorafgaande en gepaste vergoeding voor de grondeigenaar. Dat is nochtans aangewezen aangezien het hier om een quasi-onteigening kan gaan. Bovendien wordt het veel te moeilijk gemaakt om dergelijke “eeuwigdurende” rechten te laten afschaffen: het zou pas kunnen na 99 jaar en op voorwaarde dat elk (zelfs potentieel) nut verloren is gegaan (artikelen 3.190 en 3.202 voorontwerp). Op die punten moet het voorontwerp aangepast worden.

4. Opstalgever wordt “eigenaar” van de niet-betaalde opstallen

Vandaag wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de opstallen waarvoor de opstalhouder betaald heeft (daarvan wordt hij eigenaar en hij mag ze afbreken) en de opstallen waarvoor hij niet betaald heeft (die moet de opstalhouder behouden). Het exacte statuut van de niet-betaalde opstallen is niet duidelijk, maar dat wordt meestal nader uitgewerkt in de opstalakte. Ten aanzien van de niet-betaalde opstallen voorziet het voorontwerp dat een opstalgever “voor de duur van zijn recht ook eigenaar [wordt] van die bouwwerken en beplantingen en van het volume dat zij innemen” (art. 3.194 voorontwerp). Dat is toch wel verrassend en het doorkruist de economische realiteit. Het voorontwerp wordt op dat punt best aangepast.

5. Grove herstellingen door de blote eigenaar bij vruchtgebruik

De herstelplicht voor de blote eigenaar staat nu in de artikelen 605 en 606 van het Burgerlijk Wetboek (onder meer de gewelven en de gehele daken). Het voorontwerp moderniseert die bewoordingen: “grove herstellingen zijn herstellingen die betrekking hebben “op de structuur van het goed of van zijn inherente bestanddelen of waarvan de kosten manifest de vruchten van het goed te boven gaan” (art. 3.169 voorontwerp). Bovendien worden de herstelverplichtingen van de vruchtgebruiker ook gedefinieerd, in plaats van hier te werken met een restcategorie. Hierover zullen dus vele nieuwe discussies ontstaan.

Voor vragen of bedenkingen: william.timmermans@altius.com

2018-05-16T20:43:24+00:00 16 mei 2018|Categories: Burgerlijk recht - Verbintenissen- en zakenrecht|Tags: , , |