>>>Erfpachtrecht: een overzicht van de nieuwe artikelen, telkens verduidelijkt met de motivering uit de Memorie van Toelichting (LegalNews.be)

Erfpachtrecht: een overzicht van de nieuwe artikelen, telkens verduidelijkt met de motivering uit de Memorie van Toelichting (LegalNews.be)

Auteur: LegalNews.be

Publicatiedatum: 03/07/2020

In deze bijdrage, sommen we de nieuwe artikelen op, telkens met een eigen selectie uit de oorspronkelijke Memorie van Toelichting uit het oorspronkelijke wetsontwerp van 31 oktober 2018.

Lees hier de integrale Memorie van Toelichting 

Lees hier het goedgekeurde wetsvoorstel

Algemene redenen voor de wijzigingen

Eerst en vooral moet erop worden gewezen dat het Burgerlijk Wetboek eindelijk moet worden aangevuld met de twee oude Nederlandse wetten van 1824, teneinde de limitatieve lijst van de zakelijke rechten te vervolledigen. Zowel het opstalrecht als het erfpachtrecht zijn sinds meer dan een halve eeuw bijzonder frequent gebruikt in de vastgoedpraktijk. De regeling inzake erfpacht in de Wet van 10  januari  1824 is geformuleerd in termen van een zeer bijzonder contract. Hieruit sprak vooral de vrees, in de vroege 19e  eeuw, dat het eigendomsrecht zou verwateren en zelfs in het gedrang zou worden gebracht door een al te langdurig en algemeen gebruiksrecht. Het spook van een uitholling van het eigendomsrecht, zoals in het Ancien Régime, doemde daardoor op.

In de 21e  eeuw is vast te stellen dat het agrarische gebruik van erfpacht plaatsgemaakt heeft voor een wijdverspreid gebruik in het kader van de projectontwikkeling. Deze heeft nood aan meer flexibiliteit en vooral ex ante rechtszekerheid, zonder dat men uiteraard de rechten van derden en vooral de transparantie naar derden toe uit het oog mag verliezen.

De hier voorgestelde regeling poogt om het erfpachtrecht meer te integreren in het algemene vermogensrecht. Zo wordt de regeling inzake het verlies van het gebruiksrecht, en het lot van de vergoedingen, afgestemd op het gemeen recht, zodat geen bijzondere regeling meer nodig is.

Ook de regeling inzake vervallenverklaring is opgenomen in de gemeenrechtelijke beëindigingsgronden. Bovendien zijn de meeste aspecten van de regeling van aanvullend recht, op de definitie, met inbegrip van het verbod van waardevermindering, en de duurtijd na. Dit verbod maakt thans overigens integraal deel uit van de definitie van het erfpachtrecht.

De definitie van het begrip dringt zich van nature uit op en, a fortiori, wanneer de gesloten lijst van zakelijke rechten wordt bevestigd zonder dat men hiervan contractueel mag afwijken.

Voor het overige behouden de partijen een grote mate van wilsautonomie, die hen moet toelaten om het brede gamma van situaties waarin erfpachtrechten tot stand komen, te dekken.

De fundamentele wijzigingen zijn beperkt, op een aantal elementen na. Aldus wordt in de eerste plaats een einde gemaakt aan het verplichte bezwarende karakter van een erfpachtrecht.

De historische ratio daarvoor, de erkenning van het eigendomsrecht, is sinds de invoering van de hypothecaire registers, verdwenen. Reeds in de huidige vastgoedpraktijk kon het verplichte canon, waar gewenst, herleid worden tot een louter symbolische vergoeding. Op het vlak van de duurtijd zijn een aantal verduidelijkingen aangebracht – eventueel met het oog op een eeuwigdurend erfpachtrecht. Ook op het vlak van de herstellingsplichten zijn een aantal verduidelijkingen aan de huidige, lacuneuze, regeling aangebracht. Op het vlak van de eventuele vergoeding van bouwwerken of beplantingen uitgevoerd door de erfpachter zijn ook een aantal verduidelijkingen aangebracht. Zo wordt voortaan ook, op veralgemeende wijze, verwezen naar de theorie van de ongerechtvaardigde verrijking.

Ondertitel 1. Definitie, voorwerp en duurtijd

Definitie (art. 3.167)

1. Oud artikel

Artikel 1 van de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht: “Erfpachtrecht is een zakelijk recht om het vol genot te hebben van een aan een ander toebehorend onroerend goed, onder gehoudenis om aan laatstgemelde, als een erkentenis van deszelfs eigendom, een jaarlijkse pacht te voldoen, hetzij in geld, hetzij in voortbrengselen of vruchten.”

2. Nieuw artikel

Het erfpachtrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat een vol gebruik en genot verleent van andermans goed dat onroerend is uit zijn aard of door incorporatie. De erfpachter mag niets doen dat de waarde van het onroerend goed vermindert, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht. Hij kan, behoudens andersluidend beding, de bestemming van het onroerend goed wijzigen.

3. Reden van de wijzigingen

De definitie van het erfpachtrecht omvat in de eerste plaats het vol gebruik en genot (in die bewoordingen verwijzend naar de componenten van het eigendomsrecht) van andermans onroerend goed. Overeenkomstig dat recht wordt een algemeen gebruiksrecht toegekend aan de titularis ervan, met als enige beperking dat de waarde niet mag worden verminderd. Indien niets bepaald is, heeft de erfpachter de mogelijkheid om de bestemming van de zaak te wijzigen, in tegenstelling tot de vruchtgebruiker. Maar in concrete gevallen wordt de bestemming vastgelegd en afgebakend door het contract, wat geldig is.

In antwoord op de opmerking van de Raad van State verduidelijken de opstellers dat het geenszins de bedoeling is om de rechtspraktijk te fnuiken. Integendeel, deze bepaling geeft uitdrukkelijk aan dat partijen contractueel kunnen bedingen om de bestemming van het goed te beperken: de wettelijke bepalingen van de Wet van 10 januari 1824 gebruiken de bewoordingen “vol”, zonder dat dit contractuele moduleringen heeft bemoeilijkt. Aangezien deze bepaling een definitie omvat, moest er aan toegevoegd worden dat contractueel moduleringen kunnen worden overeengekomen. van andermans onroerend goed. Overeenkomstig dat recht wordt een algemeen gebruiksrecht toegekend aan de titularis ervan, met als enige beperking dat de waarde niet mag worden verminderd. Indien niets bepaald is, heeft de erfpachter de mogelijkheid om de bestemming van de zaak te wijzigen, in tegenstelling tot de vruchtgebruiker. Maar in concrete gevallen wordt de bestemming vastgelegd en afgebakend door het contract, wat geldig is. In antwoord op de opmerking van de Raad van State verduidelijken de opstellers dat het geenszins de bedoeling is om de rechtspraktijk te fnuiken. Integendeel, deze bepaling geeft uitdrukkelijk aan dat partijen contractueel kunnen bedingen om de bestemming van het goed te beperken: de wettelijke bepalingen van de Wet van 10 januari 1824 gebruiken de bewoordingen “vol”, zonder dat dit contractuele moduleringen heeft bemoeilijkt.
Het verbod om de waarde van het in erfpacht gegeven goed te verminderen, behoort tot de essentie van het erfpachtrecht en is opgenomen in de definitie ervan. Het is geenszins verplicht om voornoemd onroerend goed te verbeteren, met name door middel van bouwwerken of beplantingen, maar wel om ervoor te zorgen dat het goed niet in waarde vermindert, uiteraard onder voorbehoud van normaal gebruik, ouderdom of een geval van overmacht. Aangezien die verplichting deel uitmaakt van de definitie kunnen de partijen niet contractueel afwijken van dat verbod van waardevermindering. Daarentegen wordt de verplichting om een periodieke vergoeding te betalen weggelaten uit de definitie van het recht, en is dit dus geen essentieel element meer. In diverse landen wordt hetzij het bezwarende karakter behouden, hetzij de erfpachter verplicht om verbeteringen en meerwaarden te realiseren. Dat lijkt in te druisen tegen de flexibiliteit die in de 21e eeuw wordt nagestreefd met betrekking tot het langdurig gebruik en genot van andermans onroerende goederen. Voorts wordt het vereiste van een canon in de praktijk vaak omzeild door symbolische canons en is zij problematisch in bepaalde, weliswaar uitzonderlijke gevallen zoals de verkrijgende verjaring na dertig jaar zonder titel. Bovendien moet worden gepreciseerd dat, zoals thans unaniem wordt erkend, de erfpacht betrekking kan hebben op een grond (al dan niet bebouwd), een ondergrond en op een bouwwerk dat op zichzelf wordt beschouwd, kortom een onroerend goed uit aard of door incorporatie. Het is geweten dat de rechtsleer verdeeld is ten aanzien van de vraag of een erfpachtrecht kan worden gevestigd op een zakelijk recht.

Zowel de rechtszekerheid als de nodige flexibiliteit in het licht van de praktische noden moet worden gewaarborgd. De voorgestelde definitie kan immers beperkt worden tot onroerende goederen uit hun aard, met inbegrip van de volumes zoals beoogd in dit ontwerp, en door incorporatie, vermits zij moet worden gelezen in samenhang met het volgende artikel. Dat bepaalt dat andere titularissen van zakelijke gebruiksrechten, en niet alleen de eigenaar van een onroerend goed uit zijn aard of door incorporatie, op dat onroerend goed, binnen de perken van hun recht, een erfpachtrecht kunnen vestigen. In dat geval boet de controverse rond de mogelijkheid om een erfpachtrecht te vestigen op een ander zakelijk recht heel wat aan belang in, vermits andere combinaties mogelijk worden indien artikel 183 wordt aangenomen. In antwoord op de vraag van de Raad van State bevestigen de opstellers dat het vestigen van een erfpacht op een onlichamelijk goed is uitgesloten. Doordat een erfpacht binnen de grenzen van artikel 183 ook mag worden toegestaan door een beperkt zakelijk gerechtigde, bestaat hieraan ook geen behoefte meer.

Hoedanigheid van de vestiger (art. 3.168)

1. Nieuw artikel

Het erfpachtrecht kan worden gevestigd door de eigenaar of door een titularis van een zakelijk gebruiksrecht binnen de grenzen van zijn recht.

2. Reden van de wijzigingen

In de klassieke opvatting van het eigendomsrecht en de beperkte zakelijke rechten wordt verdedigd dat enkel de eigenaar daden van beschikking met betrekking tot het goed kan stellen en dus bijvoorbeeld een erfpacht kan verlenen.

Zelfs deze meer restrictieve opvatting biedt reeds tal van mogelijkheden om een erfpachtrecht toe te kennen. Gelet op het zeer ruime toepassingsgebied van het erfpachtrecht, met als mogelijk voorwerp een grond, in zijn geheel of gedeeltelijk, bebouwd of onbebouwd, bovengronds of ondergronds, maar ook meer algemeen een onroerend volume of een gebouw afzonderlijk, kunnen alle eigenaars – zelfs tijdelijk maar in casu voor minstens 15 jaar gelet op de minimale duurtijd van het erfpachtrecht – van die diverse onroerende goederen, op het voorwerp van hun eigendomsrecht een erfpachtrecht vestigen. Dit houdt in dat alle eigenaars van een bouwwerk een erfpachtrecht erop kunnen vestigen: de opstalhouder kan een dergelijk recht vestigen op het gebouw waarvan hij eigenaar is voor de duur van zijn opstalrecht; de erfpachter, die een accessoir opstalrecht geniet op grond waarvan hem de eigendom van de door hem opgerichte bouwwerken wordt toegekend, kan dergelijke bouwwerken met een erfpachtrecht bezwaren; ook de vruchtgebruiker die een gebouw opricht, beschikt over laatstgenoemde mogelijkheid. Aangezien de opstalhouder thans eventueel nog eigenaar is van een bovengronds of ondergronds volume, met het doel er bouwwerken of beplantingen uit te voeren, kan hij het met een erfpachtrecht bezwaren, met het ruime gebruik en ruime genot van dat volume tot gevolg.

Desalniettemin wordt voorgesteld de mogelijkheden nog uit te breiden om een titularis van een zakelijk gebruiksrecht in staat te stellen een erfpachtrecht te vestigen op het voorwerp van zijn zakelijk recht, waarvan hij dus niet de eigenaar is, maar binnen de perken van zijn recht, die met name vanuit de aard ervan worden opgelegd. Deze opvatting wordt thans verdedigd door een deel van de rechtsleer. Deze mogelijkheid werd ook bijgetreden door de (weliswaar zeldzame) rechtspraak. Volgens dat standpunt kan de hoedanigheid van niet-eigenaar geen obstakel vormen voor de vestiging van een zakelijk recht, voor zover hij de grenzen van zijn recht niet overschrijdt. De beschikkingsmacht is, volgens dit standpunt, de enige beperking op de mogelijkheid om een erfpachtrecht toe te kennen.

De vastgoedpraktijk maakt frequent gebruik van deze mogelijkheid, en de opstellers van dit ontwerp menen dat die praktijk moet worden verankerd in de wetgeving, en omkaderd voor meer rechtszekerheid. Zij willen overigens een zekere coherentie bewaren binnen het Boek betreffende de Goederen. Met inachtneming van de aard van elk zakelijk gebruiksrecht, die dwingend is gezien het gesloten systeem van de zakelijke rechten, stellen de opstellers van het ontwerp voor dat een eigenaar of een titularis van een zakelijk gebruiksrecht, binnen de grenzen van zijn recht, een erfpachtrecht zouden kunnen vestigen. Wel moet er worden op toegezien dat die grenzen, opgelegd door de hoedanigheid van de vestiger, terdege omschreven zijn om op termijn verwarring tussen de verschillende zakelijke gebruiksrechten te voorkomen en om geen versnippering van het eigendomsrecht te bewerkstelligen.

Duurtijd (art. 3.169)

1. Oud artikel

Artikel 2 Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht: “Erfpachtrecht mag, noch voor een langere tijd dan 99 jaren, noch voor een kortere tijd dan 27 jaren, worden gevestigd.”

2. Nieuw artikel

Niettegenstaande enig andersluidend beding, kan de duurtijd van een erfpachtrecht niet korter dan vijftien jaar en niet langer dan negenennegentig jaar zijn. Het erfpachtrecht kan worden verlengd, evenwel zonder dat zijn totale duurtijd meer dan negenennegentig jaar mag bedragen. Het kan worden hernieuwd met het uitdrukkelijk akkoord van de partijen. Het erfpachtrecht kan eeuwigdurend zijn wanneer en zolang het voor doeleinden van het openbaar domein door de eigenaar van het onroerend goed gevestigd is.

3. Reden van de wijzigingen

Het behoud van een minimale duurtijd is een bijkomend element dat de erfpacht van de andere zakelijke rechten onderscheidt aangezien die minimale duurtijd economische stabiliteit op langere termijn mogelijk maakt. De duurtijd van 27 jaar lijkt thans evenwel te lang voor bepaalde vastgoedconstructies (bijvoorbeeld onroerende leasing), zoals ook blijkt uit de analyse van de buitenlandse wetgevingen. De mogelijkheid tot – uitdrukkelijke – minnelijke hernieuwing van het erfpachtrecht blijft behouden. Bij gebreke aan uitdrukkelijk akkoord van de partijen wordt de erfpacht die na het verstrijken van de termijn feitelijk voortduurt als eenvoudig gedogen beschouwd, waardoor ze op elk ogenblik kan worden beëindigd. De hernieuwing leidt immers tot een nieuwe overeenkomst en, bijgevolg, tot een nieuw recht. Indien de partijen gebonden zijn vanaf de sluiting van de eerste overeenkomst is de meerderheid van de rechtsleer van oordeel dat er enkel sprake kan zijn van een hernieuwing voor zover de maximale duurtijd van 99 jaar in acht wordt genomen.

Indien de partijen de overeenkomst langer willen laten duren, wordt best overgegaan tot een verlenging (waarbij de overeenkomst behouden blijft en enkel de duurtijd wordt gewijzigd, met een totale maximale duurtijd van 99 jaar) in plaats van een hernieuwing (of continuering) aangezien in het laatste geval sprake is van een nieuwe overeenkomst. Aangezien de oude overeenkomst dan zou zijn beëindigd, zal de natrekking gedurende een logische seconde spelen, met alle burgerlijke en fiscale gevolgen van dien. Net zoals bij opstal is een erfpachtrecht toegekend om bouwwerken op te richten die tot het openbaar domein behoren (in het algemeen en niet enkel ingevolge een onteigening), niet beperkt tot 99 jaar aangezien de voortzetting ervan mogelijk moet zijn zolang de openbare bestemming voortduurt en het algemeen belang blijft nagestreefd. Het erfpachtrecht kan dus mogelijk eeuwigdurend zijn in die specifieke hypothese (vgl. met het opstalrecht dat verschilt van het erfpachtrecht en waarvoor in een andere mogelijkheid tot eeuwigdurende splitsing voorzien is°. De eeuwigheidsnotie wordt gehanteerd met betrekking tot de duurtijd van bepaalde zakelijke rechten, opgenomen in een Boek gewijd aan de Goederen, en niet de bewoordingen “voor onbepaalde duur”, die veeleer verwijzen naar de looptijd van contracten.

Ondertitel 2. Specifieke wijzen van verkrijging

Verkrijgende verjaring (art.3.170)

1. Nieuw artikel

Ingeval van verkrijging door verjaring wordt het erfpachtrecht geacht te zijn gevestigd voor negenennegentig jaar, tenzij een rechtshandeling een kortere duurtijd vastlegt. De duurtijd van het recht loopt vanaf de aanvang van het deugdelijke bezit of vanaf een later tijdstip bepaald in de rechtshandeling.

2. Reden van de wijzigingen

Er wordt aan herinnerd dat de gemeenrechtelijke regels betreffende de verkrijgende verjaring, de voorwaarden en de termijnen zijn opgenomen in het algemene deel. Het bezit, met het oog op verkrijgende verjaring, kan ook betrekking hebben op de zakelijke gebruiksrechten, zoals een erfpachtrecht. Hier wordt de regel geformuleerd op grond waarvan, bij gebreke aan een rechtshandeling of bij gebreke aan enige precisering, de duurtijd van het erfpachtrecht gelijk is aan de maximale duurtijd van 99 jaar. Wanneer de verkrijgende verjaring de titel van verkrijging daarentegen versterkt, is de duurtijd uiteraard degene die daarin is vastgelegd. Het is immers niet denkbaar dat de verjaring aan de erfpachter een recht voor een langere duurtijd toekent dan de duurtijd waarin bij rechtshandeling was voorzien. De terugwerkende kracht van de verkrijgende verjaring moet worden geïntegreerd in de berekening van de duurtijd. Zo wordt rechtsonzekerheid vermeden zoals in het verleden het geval was voor erfpacht en opstal. Er moet immers tegemoet worden gekomen aan de rechtmatige verwachtingen van derden. De duurtijd wordt bijgevolg berekend vanaf de aanvang van het bezit, tenzij in de rechtshandeling in een later tijdstip is voorzien voor de aanvang van de duurtijd.

Ondertitel 3. Rechten en verplichtingen van de partijen

Rechten op het recht (art.3.171)

1. Oud artikel

Artikel 6 Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht: “Hij is bevoegd om zijn recht te vervreemden, met hypotheek te belasten, en den grond, in erfpacht uitgegeven, met dienstbaarheden te bezwaren, voor het tijdvak van zijn genot.”

2. Nieuw artikel

De erfpachter kan zijn erfpachtrecht overdragen en met een hypotheek bezwaren. Hij kan de onroerende goederen waarvan hij eigenaar is in het kader van een accessoir opstalrecht zoals bepaald in artikel 3.182 slechts vervreemden of met een hypotheek bezwaren door gelijktijdig, gedeeltelijk of geheel, het erfpachtrecht waarvan hij titularis is te vervreemden of met een hypotheek te bezwaren.

3. Reden van de wijzigingen

In artikel 45 van de Hypotheekwet is reeds bepaald dat een hypotheek kan worden gevestigd op een erfpachtrecht. Als zakelijke zekerheid wordt een hypotheek gevestigd op een waarde en dus op het erfpachtrecht zelf dat tot het vermogen van de erfpachter behoort. Dat recht kan, in voorkomend geval, in beslag genomen en verkocht worden indien de schuldenaar zijn schulden niet betaalt. Een hypotheek die beperkt is tot de bouwwerken waarvan de erfpachter eigenaar is onafhankelijk van het erfpachtrecht, is vanuit conceptueel oogpunt niet mogelijk. Het betreft dan immers een accessoir opstalrecht dat intrinsiek verbonden is aan het erfpachtrecht. Een andere zienswijze zou bovendien kunnen inhouden dat een tijdelijk eigendomsrecht op onroerende elementen wordt toegekend, te weten een uitzonderlijk tijdelijk eigendomsrecht ten aanzien van het eeuwigdurende karakter van het eigendomsrecht, dat op geen enkel onderliggend recht gegrond zou zijn. Deze vraag moet worden beantwoord gelet op de controverse die zij thans veroorzaakt.

Rechten op het onroerend goed (art.3.172)

1. Oud artikel

Artikel 3 Wet van 10 januari 1824 inzake het recht van erfpacht: “De erfpachter oefent alle de rechten uit, welke aan de eigendom van het erf verknocht zijn, doch hij vermag niets te verrichten, waardoor de waarde van den grond zoude worden verminderd. Hij mag alzo, onder andere, geen af- of uitgravingen doen van steen, steenkolen, turf, klei of andere soortgelijke tot het erf behorende grondspeciën, ten ware de ontginning reeds mocht zijn aangevangen, toen zijn recht is geboren.” Artikel 4 Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht: “De bomen, welke gedurende het erfpachtrecht sterven, of door een toeval worden omgeworpen, komen ten voordele van den erfpachter, mits hij andere in dezelver plaats stelt. Hij heeft insgelijks de vrije beschikking over alle beplantingen, door hemzelf aangelegd.”

2. Nieuw artikel

De erfpachter heeft het gebruik en genot, zowel materieel als juridisch, van het onroerend goed waarop zijn recht betrekking heeft, zonder afbreuk te doen aan de overige bestaande rechten op het onroerend goed. Hij kan alle bouwwerken en beplantingen uitvoeren, zelfs indien hij de bestemming van het onroerend goed wijzigt, voor zover hij de waarde ervan niet vermindert. Hij heeft recht op de vruchten en, voor zover de uitbating een aanvang heeft genomen vóór het ontstaan van het erfpachtrecht, op de opbrengsten die in vruchten zijn omgezet. Indien de erfpachter bouwwerken of beplantingen verkrijgt of uitvoert, al dan niet zonder daartoe gehouden te zijn, zijn zij zijn eigendom, met toepassing van artikel 3.182. Hij mag de bouwwerken en beplantingen waartoe hij gehouden was, niet verwijderen.

3. Reden van de wijzigingen

Het vol gebruik en genot van de erfpachter situeren zich zowel op materieel niveau (materiële heerschappij voer het goed in erfpacht) als op juridisch niveau (mogelijkheid tot verrichten van rechtshandelingen met betrekking tot het voorwerp van het erfpachtrecht, zoals een huurovereenkomst), met een begrenzing die dat gebruik op lange termijn motiveert: het vrijwaren van de waarde. Met het oog op transparantie wordt voorzien in de mogelijkheid voor de erfpachter om, tijdens de duurtijd van diens recht en behoudens andersluidend beding, de bestemming van het met erfpacht bezwaarde onroerend goed te wijzigen. Dat concretiseert de in de definitie van erfpacht reeds opgenomen elementen. Er wordt vrijwel geen onderscheid meer gemaakt tussen de bouwwerken of beplantingen die de erfpachter verplicht of vrijwillig uitvoert. In beide gevallen gebeurt de toekenning van de tijdelijke eigendom ervan aan hem, in elk geval voor de duurtijd van zijn recht, overeenkomstig het begrip “accessoir opstalrecht”. We schrijven “vrijwel geen”, gelet op de logische verschillen op het stuk van de afbraakbevoegdheid: het is logisch dat de erfpachter geen bouwwerken mag afbreken waartoe hij contractueel gehouden was. Vanuit diezelfde optiek gelden er bijzondere regels voor de “verplichte” bouwwerken inzake de onderhoudsverplichtingen. De partijen kunnen daarvan uiteraard contractueel afwijken. Het ontwerp bevestigt bovendien uitdrukkelijk het recht op de vruchten en de opbrengsten die in vruchten zijn omgezet voor het ontstaan van het recht, terwijl voorheen a fortiori de oplossingen voor het recht van vruchtgebruik werden toegepast. 

Verplichtingen (art.3.173)

1. Oud artikel

Artikel 5 Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht: “De grondeigenaar is tot generlei reparatie gehouden. Daarentegen is de erfpachter verplicht het in erfpacht uitgegeven goed te onderhouden, en daaraan de gewone reparaties te doen. Hij mag door het stellen van gebouwen, of door het ontginnen of beplanten van gronden, het erf verbeteren.” Artikel 9 Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht: “Hij draagt alle belastingen, welke op het erf zijn gelegd, het zij gewone, het zij buitengewone, het zij jaarlijkse, het zij dezulke die slechts eenmaal moeten worden betaald.”

2. Nieuw artikel

Tijdens de duur van de erfpacht is de erfpachter gehouden tot alle lasten en belastingen met betrekking tot het onroerend goed dat het voorwerp is van zijn erfpachtrecht en met betrekking tot de bouwwerken en beplantingen waarvan hij eigenaar is overeenkomstig artikel 3.182.

Hij moet alle onderhoudsherstellingen en grove herstellingen in de zin van de artikelen 3.153 en 3.154 uitvoeren aan het onroerend goed waarop zijn recht betrekking heeft en aan de bouwwerken en beplantingen die hij moet oprichten, teneinde de waarde ervan niet te verminderen.

Hij zorgt ook voor alle herstellingen met betrekking tot de bouwwerken en beplantingen die hij verkregen heeft of zonder enige verplichting heeft uitgevoerd en noodzakelijk zijn geworden voor de uitoefening van de andere zakelijke gebruiksrechten op het onroerend goed.

3. Reden van de wijzigingen

Er bestaat thans geen eensgezind antwoord op de vraag op wie de verplichtingen rusten tot onderhoudsherstellingen of grove herstellingen en van het onroerend goed dat met een erfpachtrecht is bezwaard. Wat de herstellingen betreft, vergelijken de rechtspraak en rechtsleer de situatie van de erfpacht met die van het vruchtgebruik, waaruit wordt afgeleid dat de erfpachter enkel verplicht is om grove herstellingen uit te voeren indien zij het gevolg zijn van een gebrekkig onderhoud.

Afgezien van dat geval omvat de wet van 1824, wat de verhouding tussen de erfpachter en erfpachtgever betreft, geen enkele verplichting om andere herstellingen uit te voeren dan het onderhoud. De opstellers van het ontwerp zijn van oordeel dat het opleggen van al de onderhoudsherstellingen of grove herstellingen noodzakelijk is, zowel met betrekking tot het bezwaard onroerend goed als met betrekking tot de bouwwerken die de erfpachter moet uitvoeren. Dat biedt de mogelijkheid om de fundamentele verplichting van de erfpachter om niets te doen dat de waarde vermindert, te waarborgen. Die verplichting heeft betrekking op het onroerend goed en op de verplichte bouwwerken die de partijen hebben gewild. Indien het gaat om verplichte bouwwerken, wordt er rekening mee gehouden bij de financiële tegenprestaties en worden zij, bij gebrek daaraan, in evenwicht gebracht door de theorie van de ongerechtvaardigde verrijking zoals bepaald in het artikel met betrekking tot de mogelijke vergoedingen aan het einde van het erfpachtrecht. Een uitdrukkelijke formulering zoals bepaald in de tekst vermijdt ook herhaling en betekent dat het vroegere artikel 13 van de wet van 10 januari 1824, dat voorziet in een specifieke rechtsvordering tot schadevergoeding, niet hoeft te worden gereproduceerd. Het gemeen verbintenissenrecht zal van toepassing zijn.

Bovendien, hoewel de erfpachter in beginsel niet gehouden is tot de herstelling van de bouwwerken en beplantingen die hij zonder verplichting heeft uitgevoerd, kan hij daartoe evenwel worden gedwongen indien zij noodzakelijk zijn geworden voor de uitoefening van andere gebruiksrechten waarmee het onroerend goed is bezwaard. Het speelt daarbij geen rol of het gaat om rechten gevestigd door de eigenaar van het onroerend goed of, in de gevallen bepaald bij de wet, door hemzelf, door de erfpachter of door andere titularissen van zakelijke gebruiksrechten op het betreffende onroerend goed. Er moet immers worden voorzien in regels voor de mogelijke splitsingen van het gebruik en genot of van de eigendom van het onroerend goed of delen van het onroerend goed waarop de erfpacht betrekking heeft, waarbij eenieder – in een belangengemeenschap – gehouden is tot de herstellingen die noodzakelijk zijn voor de uitoefening van ieders rechten. Het gaat om een meer hedendaagse toepassing van de regels inzake goed nabuurschap.

Ondertitel 4. Specifieke wijzen van tenietgaan

Algemeen (art.3.174)

1. Oud artikel

Artikel 2 Erfpachtwet: “Erfpachtrecht mag, noch voor een langere tijd dan 99 jaren, noch voor een kortere tijd dan 27 jaren, worden gevestigd.” Artikel  18  Wet over het recht van erfpacht: “Erfpachtrecht gaat op dezelfde wijze als het recht van opstal verloren.”

2. Nieuw artikel

Het erfpachtrecht gaat teniet door de oorzaken bedoeld in de artikelen 3.15 en 3.16, ook al gebeurt dit vóór de minimumtermijn van vijftien jaar. Een erfpachtrecht kan echter niet tenietgaan vooraleer de minimumtermijn van vijftien jaar is verstreken op grond van de enkele wil van één van de partijen.

3. Reden van de wijzigingen

Aangezien de gronden van tenietgaan in het algemene deel zijn opgesomd, is de vervallenverklaring – die overigens veralgemeend is – niet meer hernomen in de titel inzake erfpacht. De geldigheid van de oorzaken van tenietgaan inzake erfpacht verdeelt de rechtsleer, met name ten aanzien van de huidige minimale duurtijd van 27 jaar voor erfpacht, waarbij het onder andere moeilijk is om bepaalde bedingen die tot het tenietgaan leiden of kunnen leiden te kwalificeren.

Deze hervorming is de gelegenheid om de rechtszekerheid rond dit knelpunt trachten te versterken, door het tenietgaan door de enkele wil van één van de partijen voor 15 jaar is verstreken, uit te sluiten: aangezien er vaak een economische (rendements)berekening is in geval van erfpacht kan geen enkele partij dit evenwicht eenzijdig verstoren. Dit is, in voorkomend geval, ook bevorderlijk voor het vastgoedkrediet.
De opzegging in minnelijke overeenstemming is toegestaan, waarbij uitdrukking wordt gegeven aan de partijautonomie, onder voorbehoud van de bevoegdheid van de rechter om de overeenkomst te herkwalificeren gelet op de concrete elementen van de zaak.

Een dergelijke minnelijke opzegging kan geen invloed hebben op de rechten van derden.

Een ontbinding op grond van de wet of een ontbindend beding, is mogelijk onder de voorwaarden van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Deze kan uiteraard intreden vooraleer de termijn van 15 jaar is verstreken, aangezien ze niet is gebaseerd op de wil van één van de partijen, maar afhankelijk is van de niet-nakoming van de medecontractant. Dit spoort ook met de heersende cassatierechtspraak van 30 maart 2006. Een ontbindende voorwaarde, voor zover zij niet zuiver potestatief is, kan zich realiseren vóór het verstrijken van een duurtijd van 15 jaar. Hetzelfde geldt voor de oorzaken van tenietgaan die hun oorsprong vinden in de insolventie van één van de partijen

Verlies van nut (art.3.175)

1. Nieuw artikel

In geval van een eeuwigdurend erfpachtrecht zoals bedoeld in artikel 3.169, tweede lid, dat sinds minstens negenennegentig jaar bestaat, kan de rechter de opheffing ervan bevelen wanneer dat recht ieder nut, zelfs toekomstig of potentieel, heeft verloren.

2. Reden van de wijzigingen

Deze bepaling spoort met de algemene geldende zienswijze inzake de gedwongen mede-eigendom en de zakelijke gebruiksrechten die in dit ontwerp is verankerd. Het beginsel van de uitdoving van het recht in geval van verlies van ieder nut, zelfs toekomstig of potentieel, wordt veralgemeend, terwijl die mogelijkheid in het begin werd uitgevonden voor de erfdienstbaarheden in artikel 710bis van het Burgerlijk Wetboek, zoals geïnterpreteerd in de rechtspraak. Met het oog op rechtszekerheid en het behoud van het vastgoedkrediet heeft de bepaling echter een beperkt toepassingsgebied. Zij is enkel van toepassing in geval van een eeuwigdurend erfpachtrecht, en op voorwaarde dat het recht minstens 99 jaar heeft bestaan. Bovendien wordt erop aangedrongen dat er sprake moet zijn van een verlies van ieder zelfs potentieel nut, in tegenstelling tot wat geldt bij erfdienstbaarheden, waar wordt voorgesteld dat de uitdoving voortaan beperkt wordt tot het verlies van ieder nut, zelfs toekomstig, zonder meer. Op het vlak van erfdienstbaarheden leek het door het Hof van Cassatie gehanteerde criterium wellicht te veeleisend aangezien er amper erfdienstbaarheden zijn waarvan helemaal geen gebruik wordt gemaakt, maar waarvan kan worden gezegd dat zij elk nut hebben verloren, zelfs potentieel. In de titel inzake nabuurschap wordt voorgesteld om terug te grijpen naar meer realisme en functionaliteit inzake erfdienstbaarheden. Hier gaat het echter niet om een erfdienstbaarheid, te weten de toekenning van een specifiek en welbepaald nut, maar om een recht dat het volle gebruik en het volle genot toekent, waardoor deze uitzonderlijke mogelijkheid tot uitdoving dus beperkt moet worden. Net als op het vlak van erfdienstbaarheden kan deze uitdoving enkel worden uitgesproken door een rechter.

Natrekking en vergoeding (art.3.176)

1. Oud artikel

Artikel 7 Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht: “Bij het eindigen van zijn recht, kan hij wegnemen alle zoodanige door hem gestelde gebouwen of gemaakte beplantingen, waartoe hij, uit kracht der overeenkomst, niet gehouden was; doch hij is verplicht de schade te vergoeden, welke door dat wegnemen aan den grond mocht veroorzaakt zijn. Niettemin heeft de grondeigenaar recht van terughouding op die voorwerpen, tot dat de erfpachter hem het verschuldigde volledig voldaan heeft.” Artikel 8 Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht: “De erfpachter is onbevoegd om van den grondeigenaar te vorderen dat hij de waarde betale van de gebouwen, werken, betimmeringen en beplantingen, hoe genaamd, welke eerstgemelde heeft gemaakt, en die zich bij het eindigen der erfpacht op den grond bevinden.”

2. Nieuw artikel

Bij het tenietgaan van het erfpachtrecht gaat het eigendomsrecht van de bouwwerken en beplantingen uitgevoerd met toepassing van artikel 3.172 over op de erfpachtgever of diens rechtsopvolger.

De erfpachtgever moet de erfpachter vergoeden voor de bouwwerken en beplantingen opgericht binnen de grenzen van zijn recht, op grond van de ongerechtvaardigde verrijking. Tot de betaling van de vergoeding heeft de erfpachter een retentierecht op de bouwwerken en beplantingen.

In geval van algemene rechtsovergang, rechtsovergang onder algemene titel of overdracht van het recht van de erfpachtgever, rust de vergoedingsverplichting op de rechtverkrijgende.

3. Reden van de wijzigingen

In deze bepaling wordt dezelfde formule gebruikt als in artikel 6 van de wet van 10 januari 1824, namelijk “gaat het eigendomsrecht over op”. Uit die formule hebben de rechtspraak en rechtsleer inzake opstalrechten afgeleid dat de grondeigenaar (in 2014 verruimd tot de vestiger van het recht) niet het recht heeft om de afbraak te eisen. Dezelfde oplossing zou hier ook gelden, overeenkomstig hetgeen de rechtsleer verdedigt onder de huidige wet: door een erfpachtrecht toe te staan, verbindt de erfpachtgever zich ertoe om – gezien de onafhankelijkheid tussen de erfpachter en erfpachtgever – de eigendom van hetgeen tijdens de duur van de erfpacht gebouwd of verkregen is en aan het einde van het erfpachtrecht nog voortbestaat, over te nemen zonder er de afbraak te kunnen van vorderen. Dit ontwerp wijkt overigens af van voornoemd artikel 6 aangezien wordt voorgesteld het regime van de ongerechtvaardigde verrijking toe te passen op het niveau van de geldelijke vergoedingen. In voorkomend geval moet een vergoeding worden betaald indien er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking.

In geval van schadelijke of onrechtmatige bouwwerken

(1) schendt de erfpachter zijn verplichting om de waarde van het bezwaarde onroerend goed niet te verminderen en
(2) is er steeds een mogelijkheid van vervallenverklaring overeenkomstig het artikel van het algemene deel. Dat artikel vermeldt (en veralgemeent) de mogelijkheid dat de vestiger van een zakelijke gebruiksrecht ook onmiddellijk een vordering tot staking kan instellen of herstel in natura kan vorderen ten aanzien van de titularis van dat recht indien laatstgenoemde bouwwerken of beplantingen uitvoert waarbij hij de grenzen van zijn recht overschrijdt.

Dit artikel bepaalt, in fine, wie in geval van algemene overgang, overgang onder algemene titel of overdracht de eventuele vergoeding moet betalen. De erfpachter kan zich immers richten tot de rechtsopvolger. De verduidelijking zal voortaan nog belangrijker zijn, gelet op het nieuwe artikel betreffende de mogelijke vestigers van een erfpachtrecht. Het is dus belangrijk dat de eigenaar van het onroerend goed niet wordt verrast in geval van voortijdige beëindiging van het erfpachtrecht toegekend door een titularis van een gebruiksrecht. De eigenaar is niet verplicht de uitgevoerde bouwwerken en beplantingen te vergoeden wanneer hij, op het tijdstip van de vestiging van het zakelijk gebruiksrecht, had bedongen dat geen enkele vergoeding was vereist aan het einde van dat recht. Enkel de rechtverkijgenden in geval van algemene overgang, overgang onder algemene titel of overdracht worden dus beoogd, en dus niet de eigenaar van het onroerend goed in verhouding tot de vestiger in geval van voortijdige beëindiging van het recht van die laatste. In antwoord op de opmerking van de Raad van State, behouden de opstellers van het ontwerp de regel dat degene die geniet van de natrekking bij het einde van het recht van erfpacht, een vergoeding verschuldigd is aan de erfpachter. Dat vloeit voort uit de grondslag voor deze vordering, nl. de ongerechtvaardigde verrijking. Deze oplossing spoort overigens met de bestaande wetgeving inzake opstalrechten (art. 6 Opstalwet). Het gaat niet louter om een contractuele tegenprestatie, maar om een vergoeding van de zakenrechtelijke natrekking.

2020-07-03T08:46:19+00:00 3 juli 2020|Categories: Verbintenissen- en zakenrecht|Tags: |