>>>Erfpacht en opstal : wat zijn de motieven voor de wijzigingen in het wetsontwerp door de hervorming van het goederenrecht? (LegalNews.be)

Erfpacht en opstal : wat zijn de motieven voor de wijzigingen in het wetsontwerp door de hervorming van het goederenrecht? (LegalNews.be)

Auteur: LegalNews.be

Publicatiedatum: 15/11/2018

1. Erfpacht

Oorspronkelijk

De regeling inzake erfpacht in de Wet van 10 januari 1824 is geformuleerd in termen van een zeer bijzonder contract. Hieruit sprak vooral de vrees, in de vroege 19e eeuw, dat het eigendomsrecht zou verwateren en zelfs in het gedrang zou worden gebracht door een al te langdurig en algemeen gebruiksrecht. Het spook van een uitholling van het eigendomsrecht, zoals in het Ancien Régime, doemde daardoor op.

Heden ten dage

In de 21e eeuw is vast te stellen dat het agrarische gebruik van erfpacht plaatsgemaakt heeft voor een wijdverspreid gebruik in het kader van de projectontwikkeling. Deze heeft nood aan meer flexibiliteit en vooral ex ante rechtszekerheid, zonder dat men uiteraard de rechten van derden en vooral de transparantie naar derden toe uit het oog mag verliezen.

Meer integratie van het erfpachtrecht in het algemene vermogensrecht

De voorgestelde regeling poogt om het erfpachtrecht meer te integreren in het algemene vermogensrecht. Zo wordt de regeling inzake het verlies van het gebruiksrecht, en het lot van de vergoedingen, afgestemd op het gemeen recht, zodat geen bijzondere regeling meer nodig is.
Ook de regeling inzake vervallenverklaring is opgenomen in de gemeenrechtelijke beëindigingsgronden.

Een nieuwe definiëring

Bovendien zijn de meeste aspecten van de regeling van aanvullend recht, op de definitie, met inbegrip van het verbod van waardevermindering, en de duurtijd na.

Dit verbod maakt thans overigens integraal deel uit van de definitie van het erfpachtrecht. De definitie van het begrip dringt zich van nature uit op en, a fortiori, wanneer de gesloten lijst van zakelijke rechten wordt bevestigd zonder dat men hiervan contractueel mag afwijken.

Oude definitie:

“Artikel 1 van de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht: “Erfpachtrecht is een zakelijk recht om het vol genot te hebben van een aan een ander toebehorend onroerend goed, onder gehoudenis om aan laatstgemelde, als een erkentenis van deszelfs eigendom, een jaarlijkse pacht te voldoen, hetzij in geld, hetzij in voortbrengselen of vruchten.”

Nieuwe definitie (art. 3.182):

“Het erfpachtrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat een vol gebruik en genot van andermans onroerend goed uit zijn aard of door incorporatie verleent. De erfpachter mag niets doen dat de waarde van het onroerend goed vermindert, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht. Hij kan, behoudens andersluidend beding, de bestemming van het onroerend goed wijzigen. Voor het overige behouden de partijen een grote mate van wilsautonomie, die hen moet toelaten om het brede gamma van situaties waarin erfpachtrechten tot stand komen, te dekken.”

Beperkte fundamentele wijzigingen

De fundamentele wijzigingen zijn beperkt, op een aantal elementen na:

a) In de eerste plaats wordt een einde gemaakt aan het verplichte bezwarende karakter van een erfpachtrecht. De historische ratio daarvoor, de erkenning van het eigendomsrecht, is sinds de invoering van de hypothecaire registers, verdwenen. Reeds in de huidige vastgoedpraktijk kon het verplichte canon, waar gewenst, herleid worden tot een louter symbolische vergoeding.

b) Op het vlak van de duurtijd zijn een aantal verduidelijkingen aangebracht – eventueel met het oog op een eeuwigdurend erfpachtrecht. Ook op het vlak van de herstellingsplichten zijn een aantal verduidelijkingen aan de huidige, lacuneuze, regeling aangebracht.

c) Op het vlak van de eventuele vergoeding van bouwwerken of beplantingen uitgevoerd door de erfpachter zijn ook een aantal verduidelijkingen aangebracht. Zo wordt voortaan ook, op veralgemeende wijze, verwezen naar de theorie van de ongerechtvaardigde verrijking.

2. Opstal
De ontwikkeling van het opstalrecht tot een “generiek” zakelijk recht dat vrij inwisselbaar is met erfpacht

Het opstalrecht heeft zich doorheen de decennia tot een “generiek” zakelijk recht ontwikkeld dat vrij inwisselbaar is met erfpacht. Vanuit het oogpunt van transparantie en efficiëntie wil het huidige ontwerp de specificiteit van het opstalrecht opnieuw benadrukken: het gaat om een beperkt zakelijk recht dat een – in beginsel tijdelijke – opsplitsing van het eigendomsrecht op een onroerend goed met zich meebrengt, en een eigendomsrecht verleent op een volume waarbinnen de opstalhouder alsdan bouwwerken of beplantingen kan verkregen hebben of kan aanbrengen.

Het recht bestaat ongeacht of die bevoegdheid wordt uitgeoefend, maar die bevoegdheid maakt wel de kern van de bevoegdheden van de opstalhouder uit. De bouwwerken en beplantingen die de opstalhouder verkrijgt of opricht, zijn slechts het gevolg van de uitoefening van het zakelijk recht, maar vormen niet het eigenlijke voorwerp van het opstalrecht. Die finaliteit van het opstalrecht, te weten reeds bestaande bouwwerken verwerven of bouwwerken in de ruimste zin of beplantingen uitvoeren, moet noodzakelijkerwijs het voorwerp zijn van de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen. Bij gebreke daaraan zou het opstalrecht kunnen worden gedenatureerd. Die finaliteit moet ook worden gerealiseerd, zoniet dreigt het recht teniet te gaan door onbruik.

Opstalrecht: onderscheiden van de andere beperkte zakelijke rechten die meer gericht zijn op het gebruik en genot

Erfpacht kan, bijvoorbeeld, het gebruik en genot van een al dan niet bebouwd volume tot voorwerp hebben, maar brengt op zich, in essentie, niet de eigendom met zich mee van dat volume, dat tot de eigenaar ervan blijft behoren. De essentie van het erfpachtrecht is het ruime gebruik en genot van andermans goed; de eigendom van bepaalde bouwwerken of beplantingen met toepassing van het concept van accessoir opstalrecht slaat louter op die bouwwerken of beplantingen en is louter een gevolg, een accessorium.

Het opstalrecht geeft dan weer gestalte aan de derde dimensie van het vastgoedrecht, door de toekenning van de eigendom van volumes op, boven of onder andermans grond, geheel of gedeeltelijk, naargelang het geval. Alle rechten en plichten van de partijen worden aan die eigendomssplitsing opgetrokken.

Voortbouwen op de beperkte hervorming van 2014

De voorgestelde tekst bouwt voort op de beperkte hervorming die reeds aan de omschrijving van het opstalrecht in 2014 werd doorgevoerd.
In lijn met de wetswijziging van 25 april 2014 beoogt de wetgever geen onderscheid te maken naargelang dit volume zich op, boven of onder andermans grond bevindt. De Opstalwet van 1824 bood slechts een heel beperkt kader voor horizontale eigendomssplitsingen, vooral wanneer men de cassatierechtspraak zo interpreteert dat een verzaking aan de natrekking altijd met de vestiging van een opstalrecht wordt gelijkgesteld. De rechtsleer was evenwel verdeeld over die interpretatie en bijgevolg over het respectieve toepassingsgebied van de Opstalwet en van artikel 553 in fine van het Burgerlijk Wetboek.

Om een einde te maken aan die controverse en tegelijk het instrumentarium te verrijken, wordt – naar het model van andere rechtstelsels – de duurtijd van opstal geflexibiliseerd: de wettelijke maximumduurtijd wordt opgetrokken van 50 naar 99 jaar en daarnaast wordt zelfs in een aantal gevallen een eeuwigdurend opstalrecht, dat slechts uitzonderlijk beëindigbaar is, mogelijk gemaakt. Gedeeltelijk verankert zulks de ontwikkelingen in de rechtspraktijk, gedeeltelijk wordt een innovatieve uitzondering gemaakt voor heterogene complexen zonder gemene delen.

Aldus vermindert de behoefte om zich “kunstmatig” onder het regime van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen te onderwerpen (art. 577-3 e.v. BW). Ook de figuur van het accessoir opstalrecht, die een louter praetoriaanse en doctrinale evolutie heeft gekend, wordt wettelijk verankerd ten einde de rechtszekerheid te verhogen. Voor het overige worden de wettelijke oplossingen grotendeels overgenomen, maar ter wille van de rechtszekerheid ook geëxpliciteerd.

Een nieuwe definiëring

Oude definitie:

“Artikel 1 van de wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal: “Het recht van opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond. Het opstalrecht kan gevestigd worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn recht.”

Nieuwe definitie (art. 3.192):

“Het opstalrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben.”

In het ontwerp wordt het opstalrecht in eerste instantie omschreven als het, in beginsel tijdelijke  eigendomsrecht op een volume, wat spoort met de driedimensionale opvatting van de eigendom die wordt gezien in de 21e eeuw.

De uitdrukking van het opstalrecht in termen van volumes spoort ook met de uitbreiding, in 2014, van de personen die een opstalrecht kunnen vestigen binnen  de grenzen van hun recht. De eerste beperking is het voorwerp zelf van het onroerend zakelijk recht, dat hoogstens het mogelijke voorwerp zal bepalen van het later verleende opstalrecht. Dat voorwerp zou enkel een gebouw kunnen zijn, een onroerend goed door incorporatie of, meer algemeen, een al dan niet gebouwd volume. De grond wordt behouden als aanknopingspunt, die in het extreme kan worden herleid tot een plat oppervlak met twee dimensies, waarbij de opstalrechten kunnen worden gevestigd op, boven of onder de grond, zoals sedert 2014 uitdrukkelijk wordt vermeld in artikel 1 van de Opstalwet van 10 januari 1824. Dit ontwerp ligt dan ook in het verlengde van die wetswijziging en van de verzuchtingen van de vastgoedpraktijk.

Het is ook de bedoeling het opstalrecht uit te sluiten voor het verwerven van een volume zonder de gemeenschappelijke hoofdbedoeling er zelf bouwwerken of beplantingen op te hebben of te realiseren, zulks met het oog op het optimale gebruik van land. Het recht bestaat vanaf de vestiging ervan aangezien het om een zakelijk recht gaat op de bestaande en bepaalde grond of deel van de grond, maar het moet worden uitgeoefend middels verwerving (al dan niet tegen betaling) van de bestaande bouwwerken of beplantingen of middels aanleg ervan.

De in de wet van 1824 aanwezige woorden gebouwen, werken en beplantingen worden vervangen door de termen bouwwerken en beplantingen om elke realisatie, elk product dat voortvloeit uit het werk van de mens te dekken. De essentie van het opstalrecht is de intentie tot het hebben of tot de realisatie van die werken of beplantingen, in de ruime zin, die de hoofdbevoegdheid van dit recht vormen, waardoor het kan worden onderscheiden van het erfpachtrecht, dat hoofdzakelijk in termen van gebruik en genot wordt uitgedrukt. De definitie is ruim en omvat alle bestaande situaties: braakliggende of bebouwde grond, al dan niet bebouwd volume, voor het geheel of een deel, op, boven of onder de grond. Ook aan de rechtspraak volgens welke de verzaking aan de natrekking gelijkstaat met de vestiging van een opstalrecht, wordt geen afbreuk gedaan.

Aangezien het om de definitie van het recht gaat en niet om een bepaling met betrekking tot de wijze waarop het ontstaat, zijn alle modaliteiten mogelijk: een opstalrecht kan al dan niet onder bezwarende titel worden gevestigd en al dan niet met inbegrip van bestaande gebouwen waarvoor men de waarde al dan niet heeft voldaan. Die laatste worden overigens op dezelfde wijze behandeld als deze die de opstalhouder zelf heeft opgericht. Het enige verschil dat ter zake zou kunnen blijven bestaan, is het onderscheid tussen vrijwillige of verplichte bouwwerken en beplantingen dat hier ook in de marge werd overgenomen naar het voorbeeld van datgene waarin werd voorzien bij erfpacht.

In antwoord op de opmerking van de Raad van State, merken de opstellers op dat er civielrechtelijk op het vlak van de inhoud van het recht niets is gewijzigd: ook in het huidige recht erkent het Hof van Cassatie het opstalrecht als zakelijk recht, zelfs al zijn nog geen bouwwerken of beplantingen aangebracht.

Ook in antwoord op de Raad van State, combineert een opstalrecht van oudsher het karakter van gebruiksrecht met tijdelijk eigendomsrecht. Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen het opstalrecht (gebruik) en de gevolgen ervan (eigendom van het volume). Dat laatste kan overigens niet verdwijnen.

Lees in het wetsontwerp de bepalingen inzake erfpacht en opstal

2018-11-14T17:38:56+00:00 16 november 2018|Categories: Burgerlijk recht - Verbintenissen- en zakenrecht|Tags: , |