>, Verbintenissen- en zakenrecht>Erfpacht als alternatief voor handelshuur: de wijsheid in (erf)pacht? (Crivits & Persyn)

Erfpacht als alternatief voor handelshuur: de wijsheid in (erf)pacht? (Crivits & Persyn)

Auteur: Lies Sinnaeve (Crivits & Persyn)

Publicatiedatum: 27/04/2021

Bij verhuur voor kleinhandel lijkt de toepassing van de handelshuurwet onvermijdelijk. Het keurslijf daarvan – veel bepalingen zijn immers dwingend van toepassing – komt echter niet altijd goed uit. Nochtans kan ook erfpacht een optie zijn. Net als bij huur worden door een erfpachtovereenkomst de genotsrechten over een onroerend goed overgedragen. Toch is erfpacht geen (ver)huur, zodat de handelshuurwet niet toegepast hoeft te worden, zelfs wanneer kleinhandel de bestemming is voor de gebruiker.

Op 1 september 2021 treedt het nieuwe goederenrecht in werking. Dan maakt de erfpachtwet, die al dateert van 1824, plaats voor een nieuw wetgevend kader. De verplichte minimumduur van 27 jaar wordt 15 jaar. Die inkorting kan interessant zijn om erfpacht als alternatief voor handelshuur toch in overweging te nemen.

Wat zijn de voor- en nadelen van erfpacht tegenover handelshuur?
1. Gebruiksmogelijkheden

Als houder van een zakelijk recht kan de erfpachter in beginsel doen wat hij wil. De enige grens is dat het goed niet in waarde mag verminderen. De erfpachter kan bijvoorbeeld gebouwen oprichten, beplantingen aanbrengen, werken uitvoeren … Van deze opgerichte gebouwen kan de erfpachter tijdens de duurtijd van zijn erfpachtrecht zelfs eigenaar zijn (via een accessoir opstalrecht).

Bij handelshuur (een persoonlijk recht) geldt het omgekeerde. De gebruiksmogelijkheden zijn beperkt en uitbreiding ervan moeten partijen bij aanvang of tijdens de looptijd van de huur overeenkomen.

2. Onderhoud en grove herstellingen
  • De erfpachter is verantwoordelijk voor alle onderhoudsherstellingen en grove herstellingen.
  • Bij handelshuur zijn de grove herstellingen ten laste van de eigenaar/verhuurder (al kan dat contractueel wel anders geregeld worden).
3. Duur

De erfpachtovereenkomst geldt voor een vaste (en verlengbare) termijn van minstens 15 jaar tot maximaal 99 jaar.

Bij handelshuur is de effectieve duur onzeker. Er is weliswaar een minimumduur van negen jaar, maar beide partijen kunnen driejaarlijks beëindigen – de huurder naar goeddunken, de verhuurder onder strenge voorwaarden. Daarnaast kan de huurder (naar goeddunken) ook de huur hernieuwen, waarbij de verhuurder de mogelijkheid heeft dit te weigeren (zij het opnieuw onder strenge voorwaarden).

4. Overdracht e.a.
  • Het staat de erfpachter vrij zijn erfpachtrecht over te dragen, te verhuren of bv. een recht van vruchtgebruik erop te vestigen.
  • Bij handelshuur wordt meestal een verbod tot overdracht of onderhuur opgelegd.
5. Belastingen
  • De erfpachter moet alle belastingen betalen die verbonden zijn aan het goed (bv. de onroerende voorheffing).
  • Bij handelshuur is de eigenaar/verhuurder de belastingplichtige (die dit dan wel nog contractueel kan doorschuiven naar de huurder).
6. Vergoeding (canon)
  • De nieuwe erfpachtwetgeving legt geen verplichting opom een vergoeding (‘canon’) te betalen. Deze verplichting wordt afgeschaft vanaf 1 september 2021. Er kunnen ook alternatieven worden uitgewerkt ter vergoeding (bv. bouwverplichtingen). Een herziening van de canon is in beginsel ook niet mogelijk.
  • Bij handelshuur is een periodieke huurprijs vereist. Deze kan bovendien herzien worden, weliswaar onder welomschreven strenge voorwaarden.
7. Bestemming
  • De erfpachter mag de bestemming van het goed wijzigen.
  • Bij handelshuur kan de bestemming (welomschreven kleinhandel) niet gewijzigd worden.
8. Quid (overige) kosten
  • Erfpacht vergt de tussenkomst van een notaris,overschrijving op het kantoor rechtszekerheid en de betaling van een registratierecht van 2% op de totale vergoeding die de erfpachter betaalt. Ook een bodemattest is vereist. Anderzijds kan de erfpachter de canon fiscaal als kost in mindering brengen, terwijl hij bij aankoop van een goed (in plaats van langdurige erfpacht) voor een (belangrijk) kleinhandelsproject registratierechten en/of btw zal moeten betalen en de grond niet kan afschrijven.
  • Bij handelshuur bedraagt het registratierecht slechts 0,2% op de totaal verschuldigde huursommen.
Opgepast voor herkwalificatie

In essentie blijkt dus de economie van de overeenkomst verschillend te zijn. Bij erfpacht is het uitgangspunt grote vrijheid en zekerheid. Dat kan van belang zijn bij een groot of langdurig project waarin kleinhandel (bv. een hypermarkt) betrokken is. Voor de erfpachtgever kan dit interessant zijn wanneer hij (bv. uit erfenis) een te ontwikkelen site heeft (met of zonder te renoveren gebouw), waarvoor hij zelf geen zin en/of middelen heeft om die rendabel te maken.

Deze economie van de overeenkomst is van belang. Op zich zouden immers belangrijke voordelen van erfpacht (zoals de gebruiksvrijheid) in een handelshuurovereenkomst gestopt kunnen worden of omgekeerd, maar daardoor zou de economische finaliteit niet meer gerespecteerd worden. Het gevolg is dat herkwalificatie van de overeenkomst door de rechter om de hoek kan loeren, waarbij bijvoorbeeld een erfpachtovereenkomst retroactief tot handelshuurovereenkomst verklaard wordt, met toepassing van de dwingende regels daarvan.

Sinds kort is er daarnaast trouwens ook de B2B-wet. Deze verbiedt contractuele clausules die ingaan tegen het economische evenwicht van overeenkomsten.

Het is dan ook aangewezen een beroep te doen op onze deskundige juridische bijstand bij het opmaken van dit soort overeenkomsten.

Lees hier het originele artikel

2021-04-29T11:29:17+00:00 29 april 2021|Categories: Verbintenissen- en zakenrecht - Handelsrecht|Tags: , , |