De huurwaarborg onder de nieuwe huurwetgeving : wat verandert vanaf 1 september 2018? (Speyk Advocaten)

Auteurs: Melissa Bogaert en Joachim Vanspeybrouck (Speyk Advocaten)

Publicatiedatum: 14/03/2018

Zoals herhaaldelijk aangekondigd in onze eerdere blogberichten is het Vlaamse Huurdecreet in aantocht. De nieuwe regelgeving zal in werking treden op 1 september 2018 en zal van toepassing zijn op alle woninghuurovereenkomsten gesloten na die datum.

In onze vorige blog van 28 februari 2018 hadden wij het reeds uitgebreid over de opzegmodaliteiten onder de nieuwe wetgeving. Vandaag komt evenwel een ander onderwerp aan bod: de huurwaarborg.

De vormen waarin een huurwaarborg gevestigd kan worden

Het nieuwe Huurdecreet bepaalt uitdrukkelijk dat de waarborg naar keuze van de huurder vier vormen kan aannemen: hetzij een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling, hetzij een bankwaarborg via tussenkomst van het OCMW, een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling, dan wel een borgstelling door een natuurlijk persoon of rechtspersoon (vennootschap).

Het valt evenwel meteen op dat waar de huidige wet nog voorziet in een mogelijkheid om de huurwaarborg te vestigen bij wijze van een bankwaarborg die men progressief door de bank laat samenstellen om die navolgend maandelijks af te betalen over een maximum duur van 3 jaar, de nieuwe regeling deze mogelijkheid heeft afgeschaft. Mogelijks komt de wetgever daarmee deels tegemoet aan de moeilijkheden die deze wijze van vestiging met zich mee brachten en die tevens reeds het onderwerp uitmaakten van ons blogbericht dd. 13 december 2015.

Veel mensen werden immers -hoewel zij volledig aan alle voorwaarden voldeden- geconfronteerd met weigeringen van banken tot vestiging van deze waarborg, of kregen in andere gevallen onevenredig hoge dossierkosten voorgeschoteld hiervoor. Wellicht werd daarbij door de banken gespeculeerd op het feit dat de kandidaat-huurders er wegens tijdgebrek niet voor zouden opteren om zich tot de rechtbank te richten, minstens nooit tijdig een vonnis zouden kunnen verkrijgen waarbij de bank daartoe gedwongen zou kunnen worden. In de praktijk bleef deze regeling, hoewel goed bedoeld, dode letter.

De klassieke huurwaarborg via een geblokkeerde bankrekening en de huurwaarborg via het OCMW blijven behouden en behoeven weinig verdere verduidelijking.

Het nieuwe Huurdecreet voorziet -wellicht ter compensatie van de verder besproken volledige optrekking van de waarborg naar 3 maanden en het wegvallen van de bovengenoemde garantie via de bank- wel in twee iets meer soepele vormen van waarborg.

Dit enerzijds door de uitdrukkelijke mogelijkheid om de huurwaarborg te vestigen bij wijze van een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling. Dit zal dan bijvoorbeeld door middel van een kapitalisatiebon of obligatie kunnen gebeuren en wil een oplossing bieden voor die huurders die bepaalde spaarreserves hebben onder de vorm van beleggingen met kapitaalsgarantie, die dan in onderpand kunnen worden gegeven.

Anderzijds is er de souplesse via de mogelijkheid waarbij de waarborg gevestigd kan worden door middel van een borgstelling door een natuurlijke persoon of rechtspersoon.

Deze laatste vorm is evenwel maar mogelijk mits toestemming van de verhuurder, die dit natuurlijk maar zal doen in functie van de financiële draagkracht van de borgsteller. Waar deze piste in handelsrelaties gebruikelijker is, valt te vrezen dat het vertrouwen van veel verhuurders in deze wijze van borgstelling kleiner zal zijn.

Anderzijds zal de borgstelling wel betrekking hebben op alle verbintenissen uit de huurovereenkomst en zal de borg dus ook gehouden blijven om zijn verplichtingen na te leven in geval van een verlenging van de oorspronkelijke huurovereenkomst of na omzetting van een kortlopende huurovereenkomst tot een huurovereenkomst voor een duur van negen jaar. Dit lijkt interessant voor de kandidaat-verhuurders, maar zal wellicht kandidaat-huurders afschrikken.

De praktijk zal moeten uitwijzen of deze wijze van borgstelling dan ook veel zal gebruikt worden.

Altijd een huurwaarborg van 3 maanden

Ook hier voorziet het nieuwe Huurdecreet een wijziging waarbij voor overeenkomsten gesloten na datum 1 september 2018 de omvang van de huurwaarborg standaard 3 maanden huur kan bedragen, daar waar dit op vandaag 2 à 3 maanden huur kan zijn, afhankelijk van de gekozen vorm en wijze van samenstelling.

Op die manier keert de wetgever eigenlijk terug naar het principe dat toegepast werd vóór 2007. De bedoeling van de wetgever daarbij was om een hernieuwd evenwicht te vinden tussen de belangen van huurder en verhuurder. Door de huurwaarborg te verhogen biedt men enerzijds meer zekerheid aan de verhuurder ingeval van wanbetaling en huurschade, maar maakt men het anderzijds wel moeilijker voor de financieel zwakkere huurders om een huurovereenkomst af te sluiten.

De wetgever redeneert evenwel dat een lagere huurwaarborg verhuurders ertoe aanstuurt om hogere huurprijzen op te leggen, zodat men meent dat indien de huurwaarborg verhoogd wordt de verhuurder eerder geneigd zal zijn om de huurprijs lager te leggen, zodat dit het dan weer net gemakkelijker moet maken voor de huurder om een huurovereenkomst af te sluiten.

Via deze aanpassing van het bedrag van de huurwaarborg beoogt de Wetgever een win-win situatie voor beide partijen.

Het moet anderzijds ook betaalbaar blijven voor iedereen. Daarom voorziet de wetgever voor financieel zwakkere huurders die geen spaarreserves hebben of geen beroep kunnen doen op een borg van een natuurlijke persoon of vennootschap naast de bestaande OCMW-waarborgregeling ook nog een renteloze, anonieme huurwaarborglening in het leven te roepen.

Daarbij zou om op anonieme wijze het bedrag van de huurwaarborg kunnen worden ontleend, zonder dat de verhuurders op de hoogte komen van de herkomst van deze gelden. Op deze wijze hoopt men een oplossing te kunnen bieden voor die situaties waar huurders vrezen dat de verhuurders aan hen niet zouden willen verhuren omwille van de smet die hangt aan een OCMW-waarborg.

Deze regeling lijkt zeker welkom in de praktijk, doch is echter niet in het Huurdecreet zelf opgenomen, zodat het onduidelijk is of deze er tijdig zal komen en welke specifieke voorwaarden aan dergelijke kredieten zullen worden opgelegd.

Vordering van de verhuurder tot vrijgave van de huurwaarborg verjaart na 1 jaar

Tot slot wou de wetgever komaf maken met het fenomeen van verhuurders die tot lang na het einde van de huurovereenkomst de huurwaarborg trachten te blokkeren. Om dit te realiseren zal voor overeenkomsten gesloten na 1 september 2018 voor de verhuurder een effectieve verjaringstermijn van 1 jaar gelden. De verhuurder zal dus maar over 1 jaar beschikken na datum einde huurovereenkomst om de vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel te verkrijgen.

Wederom blijkt duidelijk dat ook wat betreft de huurwaarborg heel wat wijzigingen werden aangebracht. Het spreekt dan ook voor zich dat u zich als huurder of verhuurder maar beter goed laat informeren omtrent uw rechten en plichten.

Speyk.Advocaten staat uiteraard klaar om u daarbij met raad en daad bij te staan. Ook als u vragen zou hebben bij de huidige regelgeving, aarzel dan niet om ons te contacteren. De nieuwe huurwetgeving zal namelijk niet van toepassing zijn op de huurovereenkomsten gesloten voor 1 september 2018 zodat het in elk geval van belang is om te weten welke wettelijke bepalingen voor u concreet van toepassing zijn.

Lees hier het originele artikel