>>>De algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars tijdens de coronacrisis (Caluwaerts Uytterhoeven)

De algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars tijdens de coronacrisis (Caluwaerts Uytterhoeven)

Auteurs: Steven Slachmuylders en Melanie Geerts (Caluwaerts Uytterhoeven)

Publicatiedatum: 12/06/2020

Het appartementsrecht wordt geregeld door de artikelen 577-3 e.v. van het Burgerlijk Wetboek. Deze (dwingende) regels schrijven voor dat jaarlijks rond dezelfde periode een algemene vergadering van mede-eigenaars moet gehouden worden. De veiligheidsvoorschriften gerelateerd aan de COVID-19 pandemie, zoals het verbod op niet-essentiële verplaatsingen en het verbod op samenscholing, lieten echter meer dan 8 weken niet toe dat mede-eigenaars nog samenkwamen om de algemene vergadering van mede-eigenaars fysiek bij te wonen.

De vraag rijst dan: wat met algemene vergaderingen die moesten gehouden worden tijdens de periode van de stringente veiligheidsmaatregelen gerelateerd aan COVID-19? Volgens vice-eersteminister en minister van Justitie Koen Geens moet er tijdens de coronacrisis zoveel mogelijk duidelijkheid zijn. Zo weet men waar men aan toe is. Vergaderen over mede-eigendom is voor eigenaars en syndici heel belangrijk. Alleen al om te weten of er voldoende provisie is om alle lopende rekeningen te betalen bijvoorbeeld. Onaangename verrassingen kunnen mensen nu zeker missen!

In het Konink Besluit nr. 4 van 9 april 2020 houdende diverse bepalingen inzake mede-eigendom en het vennootschaps- en verenigingsrecht in het kader van de strijd tegen de COVID-19 pandemie wordt tegemoet gekomen aan het probleem van de algemene vergaderingen die niet kunnen plaatsvinden. Algemene vergaderingen werden namelijk noodgedwongen uitgesteld.

De wetgever voorziet in een periode van 5 maanden, te starten op 1 juli 2020, om de gemiste algemene vergaderingen in te halen. Syndici hebben dus een termijn van 5 maanden (tot en met 30 november 2020) om de jaarlijkse algemene vergadering in te halen. De wettelijke mandaten (syndicus en raad van mede-eigendom) worden in deze termijn van rechtswege verlengd.

Het KB nr. 4 van 9 april 2020 schrijft voor dat de algemene vergadering schriftelijk kan worden georganiseerd, eventueel met ondersteuning van een videoconferentie, maar – gelet op de dwingende rechtsregels van de appartementsmede-eigendom – enkel en alleen als alle mede-eigenaars akkoord gaan. Bij gebreke van dergelijk akkoord moet de syndicus toch een fysieke vergadering organiseren. Momenteel mogen opnieuw algemene vergaderingen op fysieke wijze ingepland worden op voorwaarde dat de zaal voldoende groot is om de afstand van anderhalve meter tussen de mede-eigenaars te garanderen.

De wetgever heeft er bewust voor gekozen om de algemene vergaderingen van mede-eigenaars zoveel mogelijk fysiek te laten doorgaan. Niet iedereen beschikt namelijk over de nodige technische ondersteuning om aan een videoconferentie deel te nemen. Oudere mede-eigenaars zonder computerfaciliteiten mogen niet worden uitgesloten van een algemene vergadering die tijdens de crisisperiode wordt georganiseerd.

Voor grote appartementsgebouwen moet men bijgevolg een zaal vinden die een groep van een bepaalde grootteorde kan ontvangen op veilige wijze en met respect voor de social-distancing.

Concreet moeten er dan bepaalde regels gelden om de social distancing te allen tijde te kunnen respecteren, zowel bij het binnenkomen van de zaal alsook bij het ondertekenen van de aanwezigheidslijst. De regels die de syndici kunnen opleggen met het oog op het veilig verloop van de algemene vergadering van mede-eigenaars zien eruit als volgt:

  • Mede-eigenaars zijn verboden zelf naar de algemene vergadering te komen indien zij klachten hebben van neusverkoudheid/loopneus/niezen, keelpijn, hoest, verhoogde lichaamstemperatuur.
  • Mede-eigenaars dienen een volmacht te voorzien indien ze niet naar de algemene vergadering kunnen komen, teneinde onnodige extra kosten te vermijden.
  • Mede-eigenaars komen alleen naar de algemene vergadering teneinde de social distancing te kunnen respecteren (slechts één persoon per eigendom wordt toegelaten).
  • Mede-eigenaars dienen hun handen te ontsmetten voor het binnenkomen van de zaal en er mogen geen handen geschud worden. 
  • Mede-eigenaars voorzien zelf in een mondmasker.
  • Mede-eigenaars voorzien zelf in een balpen.
  • Er wordt niet voorzien in drank op de algemene vergadering.

Met de regels inzake de algemene vergadering van mede-eigenaars tijdens de coronacrisis heeft de wetgever terecht een duidelijk evenwicht trachten te behouden tussen enerzijds de veiligheid en gezondheid en anderzijds de rechten en plichten van de mede-eigenaars in het raam van de gedwongen mede-eigendom.

Lees hier het originele artikel