De aanleg en hernieuwing van energie-, water-, of telecommunicatieleidingen in appartementsgebouwen: voorafgaande toestemming van de algemene vergadering van de VME is niet langer vereist (Advocatenbureau Van Cauter)

Auteur: Advocatenbureau Van Cauter

Publicatiedatum: augustus 2019

De gewijzigde appartementswetgeving geeft aan individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren sinds 1 januari 2019 het recht om energie-, water-, of telecommunicatieleidingen en bijhorende faciliteiten in of op de gemene delen van een appartementsgebouw aan te leggen of te hernieuwen zonder dat een voorafgaande toestemming van de algemene vergadering van de Vereniging van Mede-Eigenaars vereist is.

Probleemstelling. Eigenaars in een appartementsgebouw hebben doorgaans slechts toegang tot het openbaar domein via de gemene delen van het gebouw. Veel bestaande appartementsgebouwen bezitten verouderde energie-, water- en/of telecommunicatieleidingen. Om deze leidingen en bijhorende faciliteiten te hernieuwen, had men vroeger steeds de voorafgaande goedkeuring van de algemene vergadering van de Vereniging van Mede-Eigenaars (hierna ‘de VME’) nodig om deze infrastructuur te hernieuwen. Deze vereiste voorafgaande goedkeuring kon de hernieuwing van deze leidingen vertragen en/of bemoeilijken[1].

Unilateraal recht. De gewijzigde appartementswetgeving kent aan individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren sinds 1 januari 2019 een unilateraal recht toe om kabels, leidingen en bijhorende faciliteiten aan te leggen of te hernieuwen voor zover i) deze aanleg of hernieuwing voor de eigenaar of eigenaars en gebruikers van de betrokken private delen leiden tot een optimalisering van hun betrokken private delen op het vlak van energie, water of telecommunicatie en ii) in de mate dat de andere individuele mede-eigenaars of, in voorkomend geval de VME, hiervan geen financiële lasten moeten dragen[2].

Toepassingsgebied. Zowel leidingen en kabels voor energie, water en telecommunicatie als bijhorende facilititeiten worden door de nieuwe regeling gevat. Er kan daarbij worden gedacht aan gasleidingen voor de plaatsing van een verwarmingsketel op gas, kabels met ventilatiedoorvoeren voor de plaatsing van airco’s al dan niet met een buitenunit en kabels voor snel internet[3]. Hoewel zonnepanelen ook tot een energiebesparing kunnen leiden, zijn zonnepanelen van het toepassingsgebied uitgesloten[4].

Notificatieprocedure en eigendomsrecht. Om de leidingen en/of hun bijhorende faciliteiten te mogen aanleggen of hernieuwen moet de individuele mede-eigenaar of de operator minstens twee maanden voorafgaand aan de aanvang van de werken aan alle andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is enkel aan deze laatste, een beschrijving van de voorgenomen werken alsook een rechtvaardiging van de optimalisatie van de voorgenomen infrastructuur, per aangetekende zending, ter kennis brengen.

De mede-eigenaars of de VME kunnen i) beslissen om zelf deze werken uit te voeren, maar dan moeten zij de operator en de betrokken individuele mede-eigenaar van dit voornemen tijdig op de hoogte brengen; ii) zich verzetten tegen de voorgenomen werken of iii) niet (tijdig) reageren. Bij gebrek aan (tijdige) reactie kunnen de voorgenomen werken in beginsel rechtmatig door de individuele mede-eigenaar en/of de operator worden uitgevoerd.

De individuele mede-eigenaar of de operator is eigenaar van de door hem uitgevoerde leidingen en/of bijhorende faciliteiten, die op de gemene delen zijn aangebracht, voor zover hij voormelde materieelrechtelijke en formele voorwaarden heeft nageleefd[5].

Lees hier het originele artikel

[1] Voor een voorbeeld zie: Vred. Brugge 4 oktober 2012, TGR 2013, p. 8.

[2] Art. 577-2 § 10, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek.

[3] Zie hierover verder: TIMMERMANS, R., “Kabels, leidingen en bijhorende faciliteiten in of op gemene delen: het nieuwe labyrint van de appartementseigendom”, T. App.-R.C.D.I. 2018, afl. 3, p. 19-24.

[4] Zonnepanelen zijn geen bijbehorende faciliteiten en brengen een belangrijk nadeel toe aan het gebruik van de gemene delen door de mede-eigenaars (Memorie van toelichting bij het wetsontwerp houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing, Parl. St. Kamer 2017-2018, nr. 54-2919/001, p. 198.

[5] SAGAERT, V., “Appartementsrecht en nutsleidingen: de nieuwigheden na de hervorming van 2018”, in CARETTE, N. en SAGAERT, V. (eds.), Appartementsrecht III. Hervorming 2018 en actuele ontwikkelingen, Antwerpen, Intersentia, 2018,p. 217.