>>>Betwistingen: de bepalingen in het nieuwe Vlaams huurdecreet (LegalNews.be)

Betwistingen: de bepalingen in het nieuwe Vlaams huurdecreet (LegalNews.be)

Auteur: LegalNews.be

Publicatiedatum: 06/02/2019

In het Staatsblad van 7 december 2018 is het ‘Decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan’ van 9 november 2018 gepubliceerd.

In het decreet worden in de artikel 43 ev. specifieke bepalingen opgenomen wat de betwistingen betreft. We overlopen deze artikelen en hebben er de relevante commentaar in de Memorie van Toelichting aan toegevoegd.

Op dinsdag 27 augustus 2019 bespreekt dhr. Koenraad De Greve (vrederechter 1ste kanton Gent) deze bepalingen tijdens de eerste dag van de Intersentia Summer Class. Mr. Pieter Pauwels (advocaat-vennoot Pauwels Advocaten) geeft eerst een uiteenzetting over medehuur en studentehuur.

Bevoegdheid vrederechter

Artikel 43

Art.43 §1. Ongeacht het bedrag van de vordering neemt de vrederechter kennis van de geschillen over de huurovereenkomsten waarop deze titel van toepassing is, en van de ermee samenhangende vorderingen. Alleen de vrederechter van de plaats waar het goed gelegen is, heeft bevoegdheid om van de vordering kennis te nemen.

§2. In afwijking van artikel 584 van het Gerechtelijk Wetboek doet de vrederechter bij voorraad uitspraak over de geschillen, vermeld in paragraaf 1, die hij spoedeisend acht. Onder voorbehoud van artikel 45, §1, eerste, tweede en derde lid, zijn artikel 1035 tot en met 1041 van het Gerechtelijk Wetboek van toepassing.

Memorie van Toelichting

Er wordt een specifieke procedure voorzien voor geschillen die dringend zijn en waarvoor de gewone procedure voor de vrederechter niet volstaat. Door de vrederechter bevoegd te maken voor de huurgeschillen in kort geding, is de vrederechter bevoegd voor alle huurgeschillen en zit het huurcontentieux dus verzameld bij één instantie, hetgeen de eenheid van de rechtspraak ten goede zal komen. De procedurele bepalingen inzake kort geding worden van toepassing verklaard op deze procedure (artikel 1035 tot en met 1041 van het Gerechtelijk Wetboek). De eiser in kort geding zal dus de urgentie van zijn vordering moeten aantonen. De rechter dient ambtshalve na te gaan of de urgentie aanwezig is. Indien de rechter in kort geding oordeelt dat de zaak niet spoedeisend is, verklaart hij de vordering ongegrond.

De procedure in kort geding moet dus beperkt blijven tot de spoedeisende vorderingen, voor andere huurgeschillen dient de gewone procedure gevolgd te worden. Bij wijze van voorbeeld van een spoedeisende vordering kan verwezen worden naar een geval waarin de huurders de parketvloer van de verhuurde woning opstoken in de houtkachel en duidelijk onvermogend zijn zodat een latere veroordeling tot betaling van de huurschade de facto weinig zinvol is. Een snelle beoordeling van de vordering van de verhuurder kan oplopende huurschade vermijden. Daarnaast kan ook het geval genoemd worden waarin de verhuurder in de winterperiode weigert een defect verwarmingstoestel te vervangen. De huurder kan dan in kort geding een vordering instellen om de verhuurder te horen veroordelen tot herstel van het verwarmingstoestel.

Een procedure in kort geding wordt in principe op tegenspraak gevoerd: de tegenpartij moet opgeroepen worden zodat zij zich kan verdedigen. Bij wijze van uitzondering kan in geval van volstrekte noodzakelijkheid de zaak ook ingeleid worden via eenzijdig verzoekschrift. De vrederechter zal opnieuw onderzoeken of de voorwaarden hiervoor vervuld zijn. Het beginsel van het recht van verdediging laat niet toe dat al te lichtzinnig wordt omgesprongen met een eenzijdige rechtspleging.

Uitsluiting mogelijkheid tot arbitrage

Artikel 44.

Iedere arbitrageovereenkomst die gesloten is voor het ontstaan van een geschil of naar aanleiding van een geschil, waarvan de rechter kennisneemt met toepassing van artikel 43, is van rechtswege nietig.

Memorie van Toelichting

De kostprijs van een arbitrageprocedure ligt evenwel hoger dan bij een procedure voor de vrederechter. Aangezien huurgeschillen vaak over kleine bedragen gaan, zou met een arbitrageclausule zelfs een onhaalbare financiële drempel kunnen gecreëerd worden. Tijdens de evaluatie van het woninghuurrecht bestond onder de actoren eensgezindheid om de mogelijkheid tot arbitrage uit te sluiten voor huurgeschillen, net zoals reeds het geval is voor geschillen waarvoor de arbeidsrechtbank bevoegd is.

Inleiding bij verzoekschrift

Artikel 45

§1. Elke vordering over de huurovereenkomsten waarop deze titel van toepassing is, kan worden ingeleid bij een verzoekschrift dat ter griffie van het vredegerecht neergelegd wordt.

Het verzoekschrift vermeldt op straffe van nietigheid:

  1. de dag, de maand en het jaar;
  2. de naam, de voornaam, de geboortedatum en de woonplaats van de verzoeker;
  3. de naam, de voornaam, de geboortedatum en de woonplaats, of bij gebreke van een woonplaats, de verblijfplaats van de persoon tegen wie de vordering is ingesteld;
  4. het onderwerp en de korte samenvatting van de middelen van de vordering;
  5. de handtekening van de verzoeker of van zijn advocaat;
  6. een attest van de gezinssamenstelling.

Een getuigschrift van de woonplaats en de geboortedatum van de persoon als vermeld in het tweede lid, 3°, wordt bij het verzoekschrift gevoegd. Het getuigschrift wordt door het gemeentebestuur afgegeven. Het attest van gezinssamenstelling, vermeld in het tweede lid, 6°, wordt door het gemeentebestuur afgegeven. De griffier roept de partijen met een gerechtsbrief en een gewone brief op om binnen vijftien dagen na de inschrijving van het verzoekschrift op de algemene rol te verschijnen op de zitting die de rechter bepaalt. Bij de oproeping wordt een afschrift van het verzoekschrift gevoegd.

§2. In afwijking van artikel 1026 van het Gerechtelijk Wetboek is de handtekening van de verzoeker of de advocaat van de partij vereist voor vorderingen over de huurovereenkomsten waarop deze titel van toepassing is.

Memorie van Toelichting

Inhoudelijk worden enkele beperkte wijzigingen aangebracht tegenover de tekst van artikel 1344bis van het Gerechtelijk Wetboek: het beroep van de verzoeker moet niet meer vermeld worden in het verzoekschrift, aangezien dat niet relevant is. Wel dient de geboortedatum van de verzoeker en de verweerder te worden opgenomen: dit zal het verzenden van de gerechtsbrieven door de griffier vereenvoudigen, aangezien door de vermelding van de geboortedatum de griffier gemakkelijker en met meer zekerheid de juiste persoon kan identificeren.
Tot slot wordt ook toegevoegd dat de griffier naast kennisgeving van de datum van de zitting per gerechtsbrief deze kennisgeving ook per gewone brief dient te versturen. De ervaringen uit de praktijk tonen immers aan dat gerechtsbrieven (die aangetekende brieven zijn – zie daarvoor artikel 46 van het Gerechtelijk Wetboek) niet altijd de bestemmeling bereiken, vaak omdat de betrokkene wanneer hij niet aanwezig is wanneer de postbode de aangetekende brief aanbiedt, deze nadien niet gaat afhalen op het postkantoor. Wanneer de kennisgeving van de datum van de zitting tegelijk ook per gewone brief wordt verzonden, kan de betrokkene er in die gevallen wel kennis van nemen en vergroot de kans dat hij op de zitting aanwezig zal zijn. Daardoor wordt getracht het aantal verstekprocedures in huurgeschillen te laten dalen. De aanwezigheid van de betrokkene op de zitting is immers een
sterk voordeel voor de afhandeling van het geschil aangezien de vrederechter dan naar verzoening kan streven.

In een nieuwe tweede paragraaf wordt een beperkte afwijking voorzien op de algemene regels inzake het indienen van een eenzijdig verzoekschrift, zoals vastgelegd in de artikelen 1025 tot en met 1034 van het Gerechtelijk Wetboek. De beperkte afwijking houdt in dat eenzijdige verzoekschriften in gedingen inzake huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen niet langer ondertekend moeten worden door een advocaat, maar ook ondertekend kunnen worden door de verzoeker zelf. Het is dus ofwel de verzoeker, ofwel de advocaat die het verzoekschrift ondertekent, ofwel ondertekenen beiden.

Kennisgeving aan het OCMW

Artikel 46.

  1. Dit artikel is van toepassing op elke vordering die ingeleid wordt bij verzoekschrift, bij dagvaarding of bij vrijwillige verschijning waarbij de uithuiszetting wordt gevorderd van een natuurlijk persoon die een huurovereenkomst heeft gesloten waarop deze titel van toepassing is.
  2. Als de vordering bij verzoekschrift of bij vrijwillige verschijning aanhangig wordt gemaakt, zendt de griffier onverwijld via enige vorm van telecommunicatie, te bevestigen met een aangetekende brief met ontvangstbewijs, een afschrift van het verzoekschrift naar het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn van de woonplaats of, bij gebrek aan een woonplaats, van de verblijfplaats van de huurder. Als de vordering bij dagvaarding aanhangig wordt gemaakt, zendt de gerechtsdeurwaarder onverwijld via enige vorm van telecommunicatie, te bevestigen met een aangetekende brief met ontvangstbewijs, een afschrift van de dagvaarding naar het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn van de woonplaats of, bij gebrek aan een woonplaats, van de verblijfplaats van de huurder.
  3. Het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn biedt op de meest aangewezen wijze en binnen zijn wettelijke opdracht hulp aan. wijze en binnen zijn wettelijke opdracht hulp aan.

Memorie van Toelichting

Om de procedure te vereenvoudigen en het OCMW korter op de bal te kunnen laten spelen wordt de mogelijkheid voor de huurder zich ertegen te verzetten dat zijn gegevens worden doorgegeven aan het OCMW geschrapt. Daardoor kan de griffier onmiddellijk na ontvangst van een vordering tot uithuiszetting de gegevens van de huurder doorgeven aan het OCMW. Deze inperking op het privéleven van de huurder (zijn gegevens worden doorgegeven aan het OCMW) is gerechtvaardigd vanuit het algemeen belang, met name ondersteuning bieden aan personen die worden bedreigd met uithuiszetting. De inperking is ook proportioneel: de OCMW-medewerkers hebben een geheimhoudingsplicht en mogen deze gegevens dus niet doorgeven aan anderen. Bovendien is de huurder niet verplicht begeleiding door het OCMW te aanvaarden, het is enkel een mogelijkheid die het OCMW moet aanbieden. Zoals gezegd kan door het schrappen van de verzetsmogelijkheid de griffier de gegevens van de huurder die bedreigd wordt met uithuiszetting, onmiddellijk doorgeven aan het OCMW dat daardoor sneller ondersteuning kan bieden in de hoop de uithuiszetting te vermijden. De griffier dient het afschrift van het verzoekschrift, de dagvaarding of het proces-verbaal van vrijwillige verschijning daarom onverwijld door te sturen naar het bevoegde OCMW. Doordat de verzetsmogelijkheid wordt geschrapt, kan de griffier deze opdracht veel efficiënter vervullen.

Het OCMW wordt daardoor steeds op de hoogte gesteld van een vordering tot uithuiszetting. Uit de ervaringen van de OCMW’s blijkt dat een aantal huurders in eerste instantie wantrouwig staan tegenover begeleiding en daardoor zich verzetten tegen het doorgeven van hun gegevens aan het OCMW. Indien het OCMW zijn dienstverlening kan voorstellen aan de betrokken huurders, geraken zij dikwijls wel overtuigd. Het schrappen van de verzetsmogelijkheid kan dus een nuttig effect hebben.

In van het advies van de Raad van State wordt bepaald dat de griffier de bevestiging van de mededeling aan het OCMW moet verzenden met een aangetekende brief met ontvangstbewijs (in plaats van met een gewone brief).

Verzoening

Artikel 47.

De rechter probeert de partijen altijd te verzoenen. Als de partijen niet tot verzoening komen of in geval van verstek, wordt de procedure ten gronde behandeld. Het vonnis vermeldt dat de partijen niet tot verzoening kwamen.

Memorie van Toelichting

Het is belangrijk dat de rechter steeds tracht de partijen te verzoenen. Een oplossing van een huurgeschil via verzoening is immers veel meer waard dan een door de rechter opgelegde beslissing. Zeker wanneer de huurovereenkomst niet beëindigd wordt, blijven beide partijen contractueel met elkaar verbonden en is een oplossing waarin beide partijen zich kunnen vinden te verkiezen. Ook in graad van beroep is het belangrijk dat de rechter toch nog eerst tracht partijen te verzoenen.

Uitvoering uithuiszetting – termijn

Artikel 48.

De uithuiszetting, vermeld in artikel 46, kan pas na verloop van een termijn van één maand na de betekening van het vonnis uitgevoerd worden, tenzij een van de volgende gevallen zich voordoet:

  1. de verhuurder levert het bewijs dat het goed verlaten is;
  2. de partijen kwamen een andere termijn overeen en dat akkoord werd in het vonnis opgenomen;
  3. de rechter verlengt de termijn of kort die in op verzoek van de huurder of de verhuurder die het bewijs levert van uitzonderlijk ernstige omstandigheden, onder meer de mogelijkheden van de huurder om opnieuw gehuisvest te worden in omstandigheden die geen afbreuk doen aan de eenheid, de financiële middelen en de behoeften van het gezin. De rechter stelt, rekening houdend met de belangen van de twee partijen en onder de voorwaarden die hij bepaalt, de termijn vast waarin de uithuiszetting niet kan worden uitgevoerd;
  4. de rechter deed uitspraak in kort geding op grond van artikel 43, §2. De rechter stelt, rekening houdend met de belangen van de twee partijen en onder de voorwaarden die hij bepaalt, de termijn vast waarin de uithuiszetting niet kan worden uitgevoerd. Deze termijn houdt in het bijzonder rekening met het spoedeisend karakter van de zaak. De gerechtsdeurwaarder brengt de huurder of de bewoners van het goed in ieder geval ten minste zeven kalenderdagen van tevoren op de hoogte van de werkelijke datum van de uithuiszetting.

Memorie van Toelichting

Er wordt één inhoudelijke wijziging aangebracht tegenover de tekst van artikel 1344quater van het Gerechtelijk Wetboek. Aan de uitzonderingen op de termijn van één maand na betekening van de uitspraak vooraleer tot uithuiszetting kan worden overgegaan, wordt een uitzondering toegevoegd, met name het geval waarin de vrederechter omwille van de spoedeisendheid uitspraak deed in kort geding. De vrederechter houdt dan bij het vaststellen van de termijn in het bijzonder rekening met het spoedeisend karakter van de zaak.

Uitvoering uithuiszetting – goederen

Artikel 49.

Bij de betekening van een vonnis tot uithuiszetting, vermeld in artikel 46, deelt de gerechtsdeurwaarder aan de persoon mee dat de goederen die zich na verloop van de wettelijke termijn of de door de rechter bepaalde termijn nog in de woning zouden bevinden, op zijn kosten op de openbare weg zullen worden gezet. Hij deelt eveneens mee dat, als de voormelde goederen de openbare weg belemmeren en de eigenaar van de goederen of zijn rechtverkrijgenden ze daar achterlaten, deze door het gemeentebestuur ook op zijn kosten zullen worden weggehaald en gedurende een termijn van zes maanden zullen worden bewaard, tenzij het gaat om goederen die aan snel bederf onderhevig zijn of schadelijk zijn voor de openbare hygiëne, gezondheid of veiligheid.

De gerechtsdeurwaarder neemt de mededeling, vermeld in het eerste lid, op in het exploot van betekening.

Memorie van Toelichting

Dit artikel neemt artikel 1344quinquies van het Gerechtelijk Wetboek over en bevat een regeling voor de goederen die zich bij uithuiszetting nog in het goed bevinden. Er worden geen inhoudelijke wijzigingen aangebracht tegenover de tekst van artikel 1344quinquies van het Gerechtelijk Wetboek.

Kennisgeving vonnis aan het OCMW

Artikel 50.

Bij de betekening van elk vonnis tot uithuiszetting zendt de gerechtsdeurwaarder onverwijld met een aangetekende brief met ontvangstbewijs, een afschrift van het vonnis naar het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn van de plaats waar het goed gelegen is.

Het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn biedt op de meest aangewezen wijze en binnen zijn wettelijke opdracht hulp aan.

Memorie van Toelichting

Dit artikel neemt artikel 1344sexies van het Gerechtelijk Wetboek over en bevat een regeling voor kennisgeving van een vonnis tot uithuiszetting aan het OCMW voor het geval de vordering tot uithuiszetting nog niet werd doorgegeven aan het OCMW, bijvoorbeeld wanneer de vordering tot uithuiszetting aanvankelijk niet werd gevorderd, maar werd toegevoegd bij conclusie. In deze gevallen dient de gerechtsdeurwaarder het OCMW op de hoogte te stellen. Het OCMW biedt, op de meest aangewezen wijze, aan om, binnen zijn wettelijke opdracht, hulp te bieden. Ook hier werd de verzetsmogelijkheid voor de huurder geschrapt.

Op dinsdag 27 augustus 2019 bespreekt dhr. Koenraad De Greve (vrederechter 1ste kanton Gent) deze bepalingen tijdens de eerste dag van de Intersentia Summer Class. Mr. Pieter Pauwels (advocaat-vennoot Pauwels Advocaten) geeft eerst een uiteenzetting over medehuur en studentehuur.

Lees hier de publicatie in het Staatsblad

Lees hier de volledige in het Vlaams parlement aangenomen tekst

Lees ook volgende artikelen:

Intersentia Summer Class – Procesrecht & Vastgoed

2019-05-07T16:46:26+00:00 6 februari 2019|Categories: Burgerlijk recht - Verbintenissen- en zakenrecht|Tags: |