Appartement met gelijkvloerse slaapkamer zonder toegang tot tuin. Wel volgens basisakte, niet volgens vergunde bouwplannen. Is notaris bij verkoop aansprakelijk? (Cassatie-arrest van 7 mei 2020) (LegalNews.be)

Auteur: LegalNews.be

Publicatiedatum: 18/05/2020

De feiten

In de notariële basisakte, op 2 februari 2006  werd het appartement op de gelijkvloerse verdieping van het gebouw als volgt omschreven: in privatieve en uitsluitende eigendom: inkomdeur, inkomhal, toilet, woonruimte met toegang tot tuin oost “T5”, keuken, berging met installatie der centrale verwarming, bad- en douchekamer, en twee slaapkamers, waarvan één met toegang tot tuin west “T5”.
In de notariële akte verleden voor dezelfde notaris aangaande de koop-verkoop op 15 mei 2006 werd et betrokken appartement op dezelfde wijze werd omschreven als in de basisakte.

Achteraf bleek dat het appartement werd gebouwd in overeenstemming met de op 30 augustus 2005 vergunde bouwplannen waarin geen slaapkamer met toegang tot de tuin west “T5” was voorzien. Integendeel, in deze slaapkamer was er enkel een rond raam.

De koper van het appartement verwijt de instrumenterende notaris “manifeste tekortkomingen” aan haar opzoekings- en onderzoeksverplichting, alsmede aan haar informatieverplichting.

Meer bepaald doet de koper gelden dat de notaris een professionele fout beging door een foutieve omschrijving van het betrokken goed op te nemen in de basisakte van 2 februari 2006 en in de notariële akte van 15 mei 2006. Met name stipuleerden deze notariële akten dat het betrokken appartement een toegang had tot de tuin, terwijl dat volgens de stedenbouwkundige plannen die de koopster aan de notaris overhandigde, niet het geval was.

De visie van het hof van beroep te Antwerpen van 21 januari 2019

De appelrechters oordelen dat van een notaris, in het kader van de op hem bij toepassing van artikel 9, § 1, derde lid, Wet Notarisambt, rustende verplichtingen niet verwacht kan worden dat hij bij de beschrijving van het betrokken onroerend goed in de door hem op te stellen akten, nagaat of die in overeenstemming is met de bouwtechnische plannen zoals die stedenbouwkundig werden goedgekeurd, zelfs indien hij over die plannen beschikt, zonder in concreto na te gaan of dit ook geldt voor het opstellen van aktes die het oprichten van een appartementsgebouw betreffen.

De appelrechters oordelen dat de notaris niet aansprakelijk is omdat de koper zelf nalatig is geweest en hij bijgevolg de gevolgen van zijn eigen nalatigheid dient te dragen.

Het arrest van het Hof van Cassatie van 7 mei 2020

Krachtens artikel 9, § 1, derde lid, Notariswet licht de notaris elke partij altijd volledig in over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit de rechtshandelingen waarbij zij betrokken zijn en geeft hij aan alle partijen op onpartijdige wijze raad.

Deze raadgevings- en informatieplicht, die ook een opzoekings- en onderzoeksplicht omvat,  is een inspanningsverbintenis waarvan de nakoming wordt getoetst aan de gedragswijze van een normaal zorgvuldige notaris geplaatst in dezelfde omstandigheden.

Hierbij wordt onder meer rekening gehouden met de kennis en ervaring van de partijen, hun legitieme verwachtingen en de gegevens waarover de notaris beschikt.

Er bestaat een oorzakelijk verband tussen de fout en de schade indien zonder de fout de schade niet had kunnen ontstaan, zoals ze zich heeft voorgedaan.

Het arrest van het hof van beroep is niet naar recht verantwoord.

Lees hier het Cassatie-arrest