Afbraak en wederopbouw in een mede-eigendom: de herkansing (Theoma)

Auteur: Ivan Coppens (Theoma)

Publicatiedatum: 29/07/2020

In ons blogbericht d.d. 21.02.2020 deelden wij u mee dat het Grondwettelijk Hof daags voordien de versoepelde regeling inzake afbraak en wederopbouw in een mede-eigendom had vernietigd. Nu kunnen wij u meedelen dat op 16.07.2020 de Kamer nieuwe bepalingen heeft goedgekeurd, die deze versoepelde regeling terug mogelijk maken.

Waarom werd de eerdere regeling vernietigd?

Zoals uiteengezet in ons eerder blogbericht, was het Grondwettelijk Hof van oordeel dat er bijkomende bescherming nodig was indien er met een 4/5^de meerderheid beslist werd om een gebouw af te breken en volledig herop te bouwen. Deze bescherming was in het bijzonder noodzakelijk voor diegene die de handdoek in de ring gooide, t.t.z. de mede-eigenaar die afstand wenste te doen van zijn kavel omdat de kostprijs van de afbraak en heropbouw van zijn privatief hoger was dan de waarde ervan. Het Grondwettelijk Hof stelde meteen zelf de remedie voor, nl. wordt een beslissing tot afbraak met een 4/5de meerderheid genomen en wil of willen één of meerdere mede-eigenaars afstand doen van zijn of hun kavel, dan zou de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief moeten voorleggen aan de Vrederechter, die dan de wettigheid ervan zou beoordelen en die, in voorkomend geval een deskundige kan vragen om advies te verlenen over de geschiktheid van de compensatie die aan de uittredende mede-eigenaar moet worden betaald.

Hoe heeft de wetgever de kwestie thans geregeld?

Vooreerst wordt de oorspronkelijke bepaling terug ingelast, nl. de algemene vergadering beslist met een 4/5^de meerderheid over de volledige afbraak en heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn.

Hieraan voegt de wetgever thans toe dat indien de beslissing niet met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars wordt genomen, de vereniging van mede-eigenaars zich binnen vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering heeft plaatsgevonden tot de vrederechter moet richten. De vordering wordt dan gericht tegen alle mede-eigenaars die, met stemrecht in de algemene vergadering, de beslissing niet hebben goedgekeurd (d.i. zij die tegen stemden, zich onthouden hebben of die gewoon afwezig waren). De uitvoering van de beslissing van de algemene vergadering wordt opgeschort totdat de rechterlijke uitspraak tot vaststelling van de wettigheid van de beslissing van de algemene vergadering in kracht van gewijsde is gegaan (d.i. definitief en niet vatbaar voor verder verhaal). Als bijkomende bescherming voor de weigerachtige mede-eigenaars voorziet de wetgever dat alle gerechts- en buitengerechtelijke kosten (dus kosten van dagvaarding, ereloon van de advocaat van de VME, …) ten laste zijn van de VME. Zij die de beslissing tot afbraak en wederopbouw niet hebben goedgekeurd zijn vrijgesteld van elke bijdrage in deze kosten. Zij dienen ook niet “voorlopig” bij te dragen in deze kosten, in afwachting van een vonnis, vermits zij nooit in deze kosten moeten bijdragen.

Voorts heeft de wetgever ook hernomen dat indien er beslist wordt tot volledige afbraak en heropbouw, een mede-eigenaar tegen vergoeding afstand kan doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars, indien de waarde van de kavel lager is dan het aandeel dat hij moet betalen in de totale kosten van de werken. Bij gebrek aan overeenstemming wordt deze vergoeding door de rechter vastgesteld op basis van de actuele marktwaarde van de betrokken kavel, zonder rekening te houden met de beslissing van de algemene vergadering.

Anders gezegd

Is de beslissing tot volledige afbraak en heropbouw eenparig genomen, dan kan zij onmiddellijk ten uitvoer gelegd worden.

In het andere geval dient de syndicus de beslissing eerst ter verificatie voor te leggen aan de Vrederechter, waarbij zij die de beslissing tot afbraak en heropbouw niet hebben goedgekeurd tijdig (binnen de vier maanden na de algemene vergadering) gedagvaard moeten worden. De vrederechter zal dan uitspraak doen over de wettigheid van de beslissing. Indien één van de gedagvaarde mede-eigenaars afstand wil doen van zijn kavel, zal de vrederechter meteen ook de door de mede-eigendom te betalen vergoeding bepalen, dit op basis van de marktwaarde van de af te stane kavel als dusdanig, d.i. zonder in rekening te brengen dat het gebouw zal afgebroken en heropgebouwd worden.

Het is thans wachten op publicatie van de wet in het Belgisch Staatsblad.

Opnieuw werk aan de winkel dus voor de syndici, die de reglementen van interne orde van alle door hen beheerde gebouwen moeten bijwerken. Deze wetswijziging zal de syndicus op de eerstvolgende algemene vergadering ook moeten toelichten aan de mede-eigenaars.

Lees hier het originele artikel