4/5de meerderheid afbraak of volledige heropbouw van appartementsgebouw (art. 577-7, §1, 2° h BW) vernietigd door Grondwettelijk Hof op 20 februari 2020  (Schoups)

Auteur: Michael Thielens (Schoups)

Publicatiedatum: 21/01/2020

Het Grondwettelijk Hof heeft op 20 februari 2020 art. 577-7, §1, 2° h) Burgerlijk Wetboek (Appartementswet) dat een 4/5-meerderheid invoert voor “de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn” vernietigd.

Lees hier de motivatie:

“ Uit de tekst van de bestreden bepaling blijkt dat de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw in de regel bij eenparigheid van stemmen moet worden genomen door de algemene vergadering van de mede-eigenaars. De wetgever heeft aan dat principe slechts afbreuk gedaan in drie uitzonderlijke gevallen : wanneer dat noodzakelijk is voor de hygiëne van het gebouw, wanneer dat noodzakelijk is voor de veiligheid van het gebouw of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn.

Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert. Die vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond (artikel 577-9, § 2, van het Burgerlijk Wetboek). De vrederechter houdt aldus toezicht op de beslissing van de algemene vergadering (artikel 591, 2°bis, van het Gerechtelijk Wetboek). Hij beschikt daarbij niet over een opportuniteitsoordeel, maar hij kan de nietigheid van de beslissing bevelen indien hij van oordeel is dat de inmenging in het eigendomsrecht van bepaalde eigenaars niet evenredig is met het nagestreefde doel. Hierbij dient hij onder meer rekening te houden met het nadeel dat voor de eigenaars en andere betrokkenen uit de eigendomsbeperking voortvloeit, enerzijds, en met de ernst van de in het geding zijnde belangen van hygiëne en veiligheid en de dwingende aard van de naleving van de wettelijke normen, anderzijds. De vrederechter kan de beslissing ook wijzigen en de compensatie vaststellen wanneer een mede-eigenaar afstand doet van zijn kavel zonder dat een onderling akkoord is bereikt over die compensatie.

De wetgever heeft het beginsel van eenparigheid van stemmen slechts in beperkte mate afgezwakt. De beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw vereist nog steeds een meerderheid van vier vijfde van de stemmen, terwijl voor bepaalde andere beslissingen een meerderheid van twee derde van de stemmen volstaat. Bovendien kan elke mede-eigenaar op grond van de bestreden bepaling afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken.

Die afstand kan, « vanuit een streven naar evenwicht tussen de aanwezige belangen » (Parl. St., Kamer, 2017-2018, DOC 54-2919/001, p. 216), in voorkomend geval gepaard gaan met « een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie » (artikel 577-7, § 1, 2°, h), tweede zin, van het Burgerlijk Wetboek).

Uit hetgeen voorafgaat blijkt dat de wetgever rekening heeft gehouden met het belang van de mede-eigenaar die zich verzet tegen de beslissing tot afbraak of volledige heropbouw van het gebouw. Om een billijk evenwicht tot stand te brengen tussen de vereisten van het algemeen belang en die van de bescherming van het recht op het ongestoord genot van de eigendom, dient de wetgever, gelet op de verregaande inmenging in het eigendomsrecht, evenwel in bijkomende waarborgen te voorzien. Aangezien de bestreden bepaling ertoe kan leiden dat een mede-eigenaar afstand moet doen van zijn eigendomsrecht, dient te worden bepaald dat de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief aanhangig maakt bij de vrederechter, in afwijking van het voormelde artikel 577-9, § 2, van het Burgerlijk Wetboek, en dat de vrederechter de wettigheid van de beslissing kan beoordelen en, in voorkomend geval, aan een deskundige advies kan vragen over de geschiktheid van het bedrag van de compensatie.

In dat opzicht is het tweede onderdeel van het eerste middel gegrond.

Vermits de bestreden bepaling een onlosmakelijk geheel uitmaakt, dient ze ook in haar geheel te worden vernietigd.”

Lees hier het volledige arrest van het Grondwettelijk Hof van 20 februari 2020

Studiedag ‘Vastgoedprojecten: 4 actuele topics’ (donderdag 14 mei 2020 in Sint-Niklaas), een initiatief van Intersentia.

• Van THV naar maatschap – een stille revolutie
  Siegfried Busscher, advocaat-vennoot Schoups
  Mr. Joost van Riel, advocaat Schoups
• Zakelijke rechten in vastgoedtransacties en (dreigende) insolventie
  Rik Crivits, advocaat-vennoot Crivits & Persyn
  Mr. Jens Vrebos, advocaat-vennoot Crivits & Persyn
• Renovatie van appartementsgebouwen na de nieuwe appartementswet: juridische aspecten
  Frank Burssens, advocaat-vennoot Everest & gastprofessor KULeuven
• Een vastgoedproject via overheidsopdracht: wat bij wijzigingen?
  Simon Verhoeven, advocaat Equator

Meer informatie

Studiedag ‘De hervorming van het goederenrecht: naar een nieuw privaat vastgoedrecht’ (vrijdag 24 april 2020 in Gent, donderdag 28 mei 2020 in Antwerpen), een initiatief van LegalNews.be

• Het nieuwe goederenrecht: een algemeen overzicht
  Siel Demeyere, advocaat Eubelius, Instituut voor Goederenrecht KU Leuven
• Mede-eigendom
  Frank Burssens, advocaat-vennoot Everest, gastprofessor KU Leuven
• Erfpacht, opstal en vruchtgebruik
  William Timmermans, advocaat-vennoot Altius
• Zakelijke rechten en omgevingsvergunningen
  Carlos De Wolf, advocaat-vennoot De Wolf & Vennoten Advocaten
  Mr. Charlotte De Wolf, advocaat De Wolf & Vennoten Advocaten

Meer informatie