>>, Verbintenissen- en zakenrecht>De bouwpromotor als (eerste) syndicus, boer pas op uw ganzen! (Wanted Law)

De bouwpromotor als (eerste) syndicus, boer pas op uw ganzen! (Wanted Law)

Auteur: Wanted Law

Publicatiedatum: 27/12/2019

Appartementsgebouwen schieten als paddenstoelen uit de grond.

Belgen hebben een baksteen in de maag of nog beter, België wordt ge-appartementiseerd. Je kan er inderdaad niet naast kijken: appartementsgebouwen schieten als paddenstoelen uit de grond en velen zien een appartement als een ideale woongelegenheid of beleggingseigendom. Het wegvallen van de woonbonus heeft velen nog verblind om nog snel snel aan te kopen… 

Bij de aankoop van een appartement laat je je best goed informeren over de totaalkost van de aankoop, maar ook over welke kosten de bouwpromotor wel of niet mag doorrekenen. Al te vaak rekenen promotoren via een sluipweg kosten aan, die ze eigenlijk niet zouden mogen aanrekenen, en waarmee ze dwingende wetsbepalingen proberen te omzeilen.

Vrij recent nog heeft het Hof van Cassatie zich in een arrest van 18 februari 2019 uitgesproken over een situatie waarbij de promotor zowel de dwingende regels van de Woningbouwwet (Wet Breyne) als deze van de Wet op de Mede-eigendom naast zich neer had gelegd. Nietsvermoedende kopers van een appartement werden onrechtstreeks op zeer hoge kosten gejaagd. 

Maar waarover ging het nu precies, en hoe kan U dit zelf herkennen mocht het bij U gebeuren?

De promotor als eerste syndicus.

De aanstelling van een syndicus is door de Appartementswet (Wet Mede-Eigendom) in veel gevallen verplicht. Bij de oprichting van appartementsgebouwen onder de Woningbouwwet kan een bouwpromotor zichzelf of een bevriend bedrijf in de notariële basisakte aanstellen als eerste syndicus. De promotor heeft hiertoe het recht en dit is niet per se een probleem. Maar het gebeurt dat in die gevallen hij ten onrechte bepaalde kosten opvraagt en betaalt.

Wanneer de promotor ook de eerste syndicus is kijkt u best uit of deze als syndicus alles volgens de regels uitvoert en hij voldoende objectief te werk gaat. Een te grote verwevenheid kan problemen opleveren als de eerste syndicus de taak heeft om de gemene delen op te leveren, of opmerkingen moet formuleren als bepaalde werken niet goed zijn uitgevoerd.

Nu de syndicus ook betalingen zal uitvoeren namens de Vereniging van Mede-eigenaars let u hiermee beter op.

U geniet gelukkig op verschillende manieren bescherming.

Bescherming door de Woningbouwwet.

De Woningbouwwet legt strikte regels op aan promotoren wat betreft de financiering van het gebouw, de waarborgen die promotoren aan de kopers  moeten geven, de sommen die zij kunnen opvragen, en de tijdstippen waarop dit mag gebeuren.

Essentieel is dat de promotor de voltooiing van het gebouw moet waarborgen, en slechts in de mate de bouwwerken vorderen voorschotten mag aanrekenen. In het geval dat het Hof van Cassatie diende te beoordelen, vroeg de promotor als eerste syndicus gelden op aan de kopers voor de afwerking van de appartementen onder het mom van gemeenschappelijke kosten, terwijl dit in realiteit kosten waren die de promotor zelf zou moeten dragen en volgens de Woningbouwwet pas kon opvragen aan de individuele eigenaars in verhouding met datgene wat werkelijk gepresteerd werd.Het Hof van Cassatie doorzag deze constructie terecht als een poging om de dwingende Woningbouwwet te omzeilen.

Ook u kan in dergelijke gevallen de nietigheid inroepen als de promotor zelf als eerste syndicus tussenkomt en betalingen doet die eigenlijk door de promotor zelf zouden moeten worden betaald voor het optrekken van het gebouw.

Bescherming door het Burgerlijk Wetboek.

Een syndicus handelt niet in eigen naam of voor eigen rekening, maar voor de Vereniging van mede-eigenaars, dit met een contract van lastgeving zoals geregeld in  de artikelen 1191-1997 van het Burgerlijk Wetboek. Als lasthebber mag hij zijn opdracht niet te buiten gaan. Hij is aansprakelijk als hij dit wel doet door bijvoorbeeld zelf bepaalde werkzaamheden uit te laten voeren zonder opdracht daartoe van de vereniging van Mede-eigenaars.

Bescherming door de Wet Mede-eigendom.

Aanstelling van een (eerste) syndicus: verlengde aanstelling en handelingen moeten worden bekrachtigd op de eerste A.V.

Wanneer een bouwpromotor zichzelf in de notariële basisakte heeft aangesteld als eerste syndicus, blijft hij dit in eerste instantie pas tot aan de eerste algemene vergadering. Op deze eerste algemene vergadering beslist de Vereniging van Mede-eigenaars vervolgens om ofwel de aanstelling van dezelfde syndicus te bevestigen of zelf een nieuwe syndicus aan te stellen. De aanstelling van een andere syndicus garandeert voldoende onafhankelijkheid t.o.v. de bouwpromotor.

Nu een syndicus enkel handelingen kan stellen zo er mandaat is van de Vereniging van Mede-eigenaars, en er geen algemene vergadering is geweest voorafgaand aan de eerste algemene vergadering, is het de bedoeling dat de eerste algemene vergadering controleert welke handelingen de syndicus tot dan stelde en deze al dan niet bekrachtigt.

Deze eerste algemene vergadering zal dan ook een zeer belangrijk instrument zijn om de handelingen van de eerste syndicus aangesteld in de basisakte te beoordelen en deze eventueel terug te fluiten.

In geval van betwisting kunnen bepaalde handelingen niet worden goedgekeurd en kan beslist worden om de syndicus geen kwijting te geven.

De syndicus heeft uitsluitend toegewezen bevoegdheden.

De syndicus wordt beschouwd als de lasthebber van de gezamenlijke mede-eigenaars in de Vereniging van Mede-eigenaars (kortweg VME) en kan uiteraard maar handelen binnen haar bevoegdheid en haar opdracht.

De syndicus kan dan ook maar optreden binnen de grenzen die beslist zijn op een (buitengewone)  algemene vergadering, en dit binnen de grenzen van haar bevoegdheid. 

Essentieel is dat de VME slechts over een doelgebonden vermogen beschikt, met name het behoud en het beheer van het gebouw of de groep gebouwen (art. 577-5, §3 B.W.).  Deze wettelijke specialiteit stelt dat de syndicus  enkel bevoegd is met betrekking tot het beheer en behoud van de gemeenschappelijke delen van het voltooide gebouw. Het biedt geen ruimte om werkzaamheden te ontwikkelen die vallen buiten de wettelijke doelomschrijving, zoals bijvoorbeeld het optrekken van gebouwen en dus het opzetten van constructies om de Woningbouwwet te omzeilen. Deze opvatting werd in ons voorbeeld nog uitdrukkelijk bevestigd door het Hof van Cassatie in haar arrest van 18 februari 2019 (AR. C.18.0168.N, C.18.0174.N). Doorgaans maakt men het onderscheid via de termen “bouwkosten”, die slaan op het optrekken van het gebouw  (voor de promotor)  en “exploitatiekosten”  die slaan op behoud en beheer (voor de VME).

De bepalingen inzake mede-eigendom zijn van dwingend recht, zodat afwijkingen niet rechtsgeldig zijn. Dit “doel”-gebonden vermogen waardoor de syndicus enkel kan handelen binnen zijn opdracht in zaken rond het behoud en beheer van de gemene delen, zorgt ervoor dat hij behoudens enkele strikte uitzonderingen niets kan opvragen en/of betalen die slaat op privatieve delen van het gebouw.

Dus…als een syndicus zonder voorgaande beslissing van de VME gelden opvraagt, of geld opvraagt en/of betaalt voor kosten die niet slaan op het beheer of behoud van het gebouw, of zelfs voor privatieve delen van het gebouw dan moet een knipperlicht beginnen branden.

Moraal van het verhaal: hoedt u voor misbruiken wanneer de bouwpromotor de eerste syndicus is!

Zeker als de bouwpromotor de eerste syndicus is of aanstelt, let u best zeer goed op. Niet enkel wat betreft de oplevering van de werken zelf, de goedkeuring van bepaalde werken, en tijdige melding van problemen, maar ook welke kosten de syndicus mag opvragen.

Bouwpromotoren proberen op die manier soms kopers in hun hoedanigheid van mede-eigenaar aan te spreken om een deel van de kosten te betalen die in feite een deel van de aannemingsprijs omvatten en die de bouwpromotor zelf moet betalen. Zo kan een op het eerste gezicht goedkoop appartement plots erg duur worden!

Dergelijke praktijken gaan echter in tegen diverse regels uit zowel de Woningbouwwet, de Wet Mede-eigendom en het Burgerlijk Wetboek. Let wel op dat bepaalde betwistingen best op de Algemene vergaderingen worden aangekaart, en houdt goed in het oog dat betwistingen van genomen beslissingen slechts gedurende een beperkte periode kan via een geijkte procedure. Tijdig optreden is de boodschap!

Tips en tricks

Kijk goed de gevraagde kosten na en informeer u zeker verder als op één van de onderstaande vragen het antwoord « nee » is:

  • Slaan deze kosten wel op de gemeenschappelijke delen ?
  • Zijn de kosten gemaakt na een positieve beslissing van een algemene vergadering ?
  • Of (indien voor de eerste AV): zijn ze minstens nadien bekrachtigd op de eerste AV ?
  • Gaat het over kosten voor behoud of beheer van het gebouw en niet de opbouw ?

Lees hier het originele artikel

2019-12-29T17:54:34+00:00 2 januari 2020|Categories: Bouwrecht - Verbintenissen- en zakenrecht|Tags: , , , |